Responsabilité du bailleur en cas de perte de la garantie locative par l’agent immobilier

La loi du 20 février 1991 contenant les règles particulières concernant le bail relatif à la résidence principale du preneur (la « Loi sur le bail de résidence principale ») ne prévoit pas d’obligation pour le preneur de fournir une garantie locative.
Toutefois, dans le cas où le contrat prévoit une garantie locative, les règles impératives contenues dans l’article 10 de la Loi sur bail de résidence principale doivent être respectées. Par exemple, une garantie en argent doit être déposée sur un compte individualisé au nom du preneur.
Toutefois, la Loi sur bail de résidence principale ne détermine pas qui doit répondre du dépôt de cette garantie locative sur un tel compte individualisé.
Dans un arrêt du 26 février 2018, la Cour de cassation s’est emparée de la question et a indiqué que le bailleur et le preneur peuvent entièrement régler la question de l’obligation de l’exécution de cette obligation contractuellement sur base de l’article 10 § 2 de la Loi sur le bail de résidence principale et l’article 1134 du Code civil.
De cette manière, il peut être convenu que le preneur remettra la garantie locative à un intermédiaire (par exemple un agent immobilier) qui versera ensuite les fonds conformément au contrat de bail sur un compte bloqué au nom et pour le compte du preneur.
La Cour prévoit que dans tel cas, lorsque le contrat de bail a été conclu par l’intermédiaire d’un agent immobilier agissant en tant que représentant du bailleur au moment de la conclusion du contrat, le preneur est libéré dès que la garantie est remise à l’intermédiaire.
Le bailleur supporte donc le risque que l'agent s’abstienne, par la suite, de remplir sa mission (par exemple en raison d'un détournement de fonds, d'une faillite, etc.).
Le principe semble continuer à s’appliquer à l’avenir, étant donné que le projet de texte du nouveau décret flamand relatif au bail de résidence principale ne développe pas plus en détail cette obligation de dépôt.