Le 20 mars 2026, la Cour de cassation s’est prononcée sur les formalités applicables à la restitution d’indexations de loyers indûment payées. La question centrale était de savoir si un locataire devait systématiquement envoyer une lettre recommandée avant de réclamer le remboursement de loyers (ou indexations) payés en trop. La Cour apporte une réponse qui retient l’attention.
1. Que prévoit la loi en cas de loyers payés en trop ?
Selon les articles 1728 quater, §1er, et 2273, alinéa 2, de l’ancien Code civil, un locataire peut demander le remboursement des montants payés au-delà de ce qui était légalement ou contractuellement dû, par exemple lorsque des indexations ont été appliquées de manière erronée. La loi prévoit que le locataire adresse en premier lieu une lettre recommandée au bailleur. Il ne peut alors réclamer que les montants payés en trop au cours des cinq années précédant cette demande. À compter de cet envoi recommandé, il dispose ensuite d’un délai d’un an pour introduire une action en justice.
2. Que s’est-il passé dans cette affaire ?
L’affaire concernait un bail commercial à Wavre portant sur un immeuble exploité comme pressing. Le contrat de bail contenait une clause d’indexation prévoyant une adaptation annuelle du loyer de 3 % par rapport au loyer du dernier mois de l’année précédente. Durant la crise sanitaire en 2020, le locataire a cessé de payer le loyer en raison de la fermeture obligatoire du commerce et d’une forte baisse du chiffre d’affaires. Le bailleur a alors saisi la justice de paix afin d’obtenir le paiement des arriérés de loyers. En réponse, le locataire a introduit une demande reconventionnelle visant le remboursement des indexations qu’il estimait indûment facturées. Le juge de paix a déclaré cette demande irrecevable faute de lettre recommandée préalable. En appel, cette décision a toutefois été réformée. Le juge a estimé que le dépôt de conclusions réclamant le remboursement pouvait être assimilé à la demande exigée par la loi. La Cour de cassation de Belgique confirme cette analyse.
3. Impact pratique
Cet arrêt nuance une jurisprudence antérieure qui considérait la lettre recommandée comme une formalité stricte La Cour confirme à présent qu’un courrier recommandé préalable n’est pas toujours requis, dès lors que des démarches procédurales équivalentes peuvent suffire. Pour les bailleurs, cela signifie qu’ils pourraient être confrontés plus rapidement, et parfois sans s’y attendre, à une action en restitution, sans bénéficier au préalable d’un délai pour payer volontairement ou trouver un accord amiable. Les dispositions concernées relèvent du droit commun du bail. Cette jurisprudence dépasse donc le seul cadre du bail commercial et peut également s’appliquer aux baux d’habitation, aux locations de bureaux, d’entrepôts ou à d’autres contrats de location relevant du droit commun. Il convient enfin de souligner que l’arrêt ne modifie en rien le délai de prescription. Même lorsqu’un locataire agit directement en justice sans demande recommandée préalable, la restitution reste limitée aux sommes indûment versées au cours des cinq années précédant l’introduction de la demande.
Auteur:
- Jasmina Sadek (Monard Law)
