Op 20 maart 2026 sprak het Hof van Cassatie zich uit over de formaliteiten voor de terugvordering van onverschuldigd betaalde huurindexaties. De centrale vraag was of een huurder steeds eerst een aangetekende brief moet versturen alvorens te veel betaalde huur(indexaties) terug te vorderen. Het Hof geeft daarop een opvallend antwoord.
1. Wat zegt de wet over terugbetaling van te veel betaalde huur?
Volgens de artikelen 1728quater, §1 en 2273, tweede lid van het oud Burgerlijk Wetboek kan een huurder de terugbetaling vragen van bedragen die hij meer betaalde dan wettelijk of contractueel verschuldigd was, bijvoorbeeld wanneer huurindexaties foutief werden toegepast.
Volgens de wet dient de huurder daarvoor eerst een aangetekend verzoek aan de verhuurder te richten. De huurder kan enkel de terugbetaling vorderen van bedragen die in de vijf jaar voorafgaand aan dat verzoek teveel waren betaald. Vanaf die aangetekende brief beschikt de huurder vervolgens over één jaar om een gerechtelijke procedure op te starten.
2. Wat speelde er in deze zaak?
De onderliggende zaak had betrekking op een handelshuur in Waver voor een pand waarin een droogkuis werd uitgebaat. De huurovereenkomst bevatte een indexatieclausule waarbij de huurprijs jaarlijks met 3% werd aangepast ten opzichte van de huur van de laatste maand van het voorgaande jaar.
Tijdens de coronacrisis in 2020 stopte de huurder met het betalen van de huur wegens de verplichte sluiting van de winkel en een sterke daling van de omzet. De verhuurder startte daarop een procedure voor de vrederechter met het verzoek de huurder te veroordelen tot betaling van de achterstallige huurgelden. De huurder stelde op zijn beurt een tegenvordering in en vroeg de terugbetaling van volgens hem onterecht aangerekende indexaties.
De vrederechter verklaarde de tegenvordering van de huurder onontvankelijk omdat geen voorafgaande aangetekende brief was verstuurd. In hoger beroep werd de uitspraak van het vredegerecht echter teruggedraaid. De rechter oordeelde dat het neerleggen van conclusies waarin de terugbetaling werd gevorderd, kon worden gelijkgesteld met het vereiste verzoek. Het Hof van Cassatie bevestigt dat standpunt.
3. Impact op de praktijk
Dit arrest nuanceert eerdere rechtspraak waarin de aangetekende brief als een strikte formaliteit werd beschouwd. Het Hof bevestigt nu dat een voorafgaande aangetekende brief niet steeds vereist is, aangezien gelijkwaardige procedurele stappen kunnen volstaan.
Voor verhuurders betekent dit dat zij sneller en onverwachter geconfronteerd kunnen worden met een terugbetalingsvordering, zonder dat hen vooraf nog een termijn wordt gelaten om vrijwillig te betalen of tot een minnelijke regeling te komen.
De betrokken wetsbepalingen behoren tot het gemeen huurrecht. Daardoor is deze rechtspraak ruimer relevant dan enkel handelshuur. Zij kan ook spelen bij woninghuur, kantoorverhuur, verhuur van opslagplaatsen en andere huurovereenkomsten naar gemeen recht.
Belangrijk is dat het arrest niets wijzigt aan de verjaringstermijn. Ook wanneer een huurder rechtstreeks een procedure opstart zonder voorafgaand aangetekend verzoek, blijft de terugvordering beperkt tot bedragen die in de vijf jaar voorafgaand aan de vordering onverschuldigd werden betaald.
Auteur(s):
- Jasmina Sadek (Monard Law)
