Le 21 septembre 2026, l'arrêté royal du 20 juillet 2026 portant approbation du nouveau Code de déontologie de l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI) a été publié au Moniteur belge. Le nouveau Code entre en vigueur le 1er octobre 2026, date à laquelle le règlement de 2018 sera abrogé.
À première vue, le nouveau Code semble surtout procéder à une renumérotation : sur les 89 articles du règlement de 2018, 84 ont été repris sans modification de fond. Les changements qui ont toutefois été apportés sont loin d'être anodins. Ils font évoluer la nature du Code, qui passe d'un ensemble de règles encadrant principalement les relations entre confrères à un instrument intégrant, dans le cadre disciplinaire, la norme de prudence applicable en matière de responsabilité civile. Elles n'ont par ailleurs pas été alignées sur le régime de protection des consommateurs instauré par l'arrêté royal du 28 septembre 2023. Nous examinons ci-dessous les dix principales évolutions.
1. D'une liste limitative à une clause générale (article 4)
Dans son premier article, le Code de 2018 énumérait neuf législations auxquelles l'agent immobilier devait se conformer, en plus des règles déontologiques. Cette liste limitative disparaît. L'article 4 prévoit désormais que les obligations déontologiques couvrent également « le cadre légal et réglementaire applicable à l'agent immobilier dans l'exercice de ses fonctions » et ajoute le principe de diligence aux principes de dignité et de probité. Une liste non exhaustive des textes applicables est publiée sur le site internet de l'IPI.
Les conséquences de cette évolution sont importantes. Toute violation d'une règle applicable, qu'il s'agisse du décret relatif au bail d'habitation, de la réglementation en matière de performance énergétique ou encore de la législation fiscale, devient ainsi automatiquement une faute déontologique susceptible de faire l'objet de poursuites disciplinaires, sans que le Roi ait préalablement désigné cette règle comme norme déontologique.
Cette approche soulève toutefois des questions au regard de l'article 8, § 1er, de la loi-cadre et de l'article 13 de la loi du 11 février 2013 organisant la profession d'agent immobilier (ci-après la « loi relative aux agents immobiliers »), qui exigent que les règles déontologiques soient rendues obligatoires par le Roi. Elle doit également être appréciée à la lumière du principe de prévisibilité, applicable en matière disciplinaire.
2. Conflits d'intérêts : un périmètre objectif et nettement élargi (articles 20, 48 et 79)
L'ancien Code imposait à l'agent immobilier d'informer le commettant lorsque le cocontractant était une personne avec laquelle il entretenait « un lien moral, familial ou juridique ». Cette formulation, relativement vague, est remplacée par un périmètre objectivement défini, mais sensiblement plus large : les préposés, les proches, les parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ou ceux du conjoint jusqu'au même degré, ainsi que toute entreprise dont ces personnes sont propriétaires, dans le capital de laquelle elles détiennent une participation, dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées. Le même périmètre s'applique à l'administrateur de biens (syndic ou régisseur) qui passe des commandes : sans consentement éclairé ou ratification du commettant, une telle situation est interdite.
Pour les bureaux qui disposent de leurs propres véhicules d'investissement, qui travaillent avec des promoteurs immobiliers liés ou avec des entreprises d'entretien ou d'assurance affiliées, cette modification est probablement celle qui aura l'impact pratique le plus important. L'obligation d'information devient désormais concrètement vérifiable : il suffit qu'un collaborateur du bureau soit actionnaire de la société acquéreuse. Toute personne qui ne respecte pas cette obligation s'expose non seulement à une sanction disciplinaire, mais également à une action civile pour réticence, avec des conséquences possibles sur les honoraires et, le cas échéant, sur la validité de la transaction.
Il est par ailleurs notable que, contrairement à l'article 13, 5°, de la loi relative aux agents immobiliers, le Code ne prévoit nulle part l'obligation de notifier le conflit d'intérêts à l'Institut.
3. Mentions obligatoires également sur les réseaux sociaux (article 10)
Les agents immobiliers doivent faire figurer en permanence un certain nombre d'informations sur leurs documents, qu'ils soient sur support papier ou électronique, ainsi que sur leur site internet : leur numéro d'agréation IPI, la dénomination de leur entreprise avec sa forme juridique et son numéro d'entreprise, le nom de l'entreprise d'assurances couvrant leur responsabilité civile professionnelle et leur cautionnement, ainsi que le numéro du contrat d'assurance, de même que les mentions imposées par le Code de droit économique.
Désormais, le numéro du compte de tiers doit également figurer sur tous les documents ainsi que sur le site internet. Autre nouveauté : cette obligation d'information est étendue expressément aux réseaux sociaux. Sur ses pages de réseaux sociaux, l'agent immobilier doit mentionner les mêmes informations, à l'exception du numéro du compte de tiers. Lorsque l'espace disponible ne permet pas de reprendre l'ensemble de ces mentions, un hyperlien vers le site internet où elles figurent suffit.
4. Formation permanente : davantage de souplesse pour les débutants (articles 12 et 13)
L'obligation de formation reste inchangée : dix heures par année civile et par colonne, soit vingt heures pour les agents immobiliers inscrits dans les deux colonnes.
La nouveauté concerne les personnes qui sont inscrites au tableau à l'issue de leur stage. Elles sont exemptées de cette obligation pour l'année civile en cours. En cas de réinscription, ou d'inscription avec dispense de stage, une dispense totale ou partielle est également prévue, selon que l'inscription intervient au cours du premier ou du second semestre.
5. La lutte contre la discrimination fait l'objet d'un chapitre distinct (article 15)
L'obligation de respecter les règles légales en matière de lutte contre la discrimination figurait auparavant uniquement dans l'énumération des législations applicables reprise à l'article 1er du Code. Cette énumération disparaissant, la réglementation antidiscrimination fait désormais l'objet d'un chapitre V spécifique, comprenant l'article 15.
Le cadre légal sous-jacent reste inchangé, mais cette consécration distincte souligne plus clairement que les comportements discriminatoires, notamment lors de la sélection de candidats locataires ou acquéreurs, constituent également une question déontologique et peuvent dès lors donner lieu à des sanctions disciplinaires.
Les constats réalisés dans le cadre de tests de situation menés par Unia ou par les services régionaux d'inspection pourront désormais être directement pris en compte dans un dossier disciplinaire.
6. Nouveau sous-titre consacré à l'intelligence artificielle (articles 43 à 45)
L'ajout le plus commenté concerne l'encadrement de l'utilisation des systèmes d'intelligence artificielle. Le Code contient désormais également une définition de la notion de « système d'intelligence artificielle », reprise du règlement européen sur l'IA (article 5). Les principaux points sont les suivants :
- l'utilisation de l'IA par l'agent immobilier, ou par les personnes dont il est responsable, ne le dispense pas de ses obligations déontologiques et légales ;
- les informations générées par l'IA doivent faire l'objet d'une évaluation minutieuse et critique ;
- l'agent immobilier doit, dans la mesure où la législation l'exige, faire preuve de transparence envers les tiers quant à l'utilisation de l'IA ;
- il doit disposer de connaissances suffisantes pour comprendre et maîtriser le système utilisé, le niveau requis dépendant de la complexité du système et du contexte dans lequel il est utilisé ;
- des données à caractère personnel ne peuvent pas être introduites dans un système d'IA « ouvert » ;
- l'IA ne peut pas être utilisée pour induire des personnes en erreur.
Deux éléments vont au-delà du règlement sur l'IA et du RGPD : l'interdiction absolue d'introduire des données à caractère personnel dans un système d'IA « ouvert », notion que le Code ne définit pas, et l'exigence de compétence, qui instaure une nouvelle norme de diligence pouvant être concrètement contrôlée.
Une estimation obtenue au moyen d'un outil d'IA et qui s'avère erronée pourra ainsi, selon les circonstances, être considérée comme résultant d'un manque de diligence. Les bureaux qui utilisent des chatbots, des estimations automatisées ou des photos de biens générées par l'IA ont donc intérêt à vérifier leurs pratiques au regard de ces nouvelles règles.
L'IPI recommande en outre d'indiquer clairement, dans les communications publicitaires, lorsqu'une image a été générée par l'IA, même lorsque la loi ne l'impose pas strictement.
7. Actualisation des règles relatives au compte de qualité (articles 92 à 94)
Les dispositions relatives au compte de qualité, qu'il s'agisse du compte de tiers ou du compte rubriqué, sont actualisées et regroupées dans un nouveau chapitre. L'ancienne directive déontologique distincte est dès lors abrogée.
Les principes de base restent inchangés : le compte ne peut présenter de solde débiteur, ne peut servir à l'octroi de crédit ni à la constitution de sûretés, et ne peut faire l'objet d'aucune compensation, fusion ou confusion avec d'autres comptes bancaires de l'agent immobilier.
Dès l'ouverture du compte, l'agent immobilier confère irrévocablement à l'assesseur juridique de la Chambre exécutive de l'IPI le pouvoir de demander à la banque, aux frais de l'agent immobilier, toutes les informations relatives aux opérations effectuées sur ce compte ainsi qu'aux éventuelles saisies dont il fait l'objet.
Nouveauté importante : les agents immobiliers intermédiaires et les régisseurs doivent désormais communiquer à l'IPI le numéro de leur(s) compte(s) de tiers ainsi que toute modification qui y est apportée. Cette obligation ne s'applique toutefois pas aux comptes rubriqués.
Enfin, l'ancienne règle selon laquelle les intérêts produits par le compte de tiers revenaient au bénéficiaire final des fonds est supprimée.
8. Communication préalable des honoraires (article 38)
Les honoraires sont désormais déterminés sur la base de critères en lien avec la mission et doivent être communiqués avant la conclusion de toute relation contractuelle. L'agent immobilier ne peut par ailleurs réclamer que des honoraires, défraiements ou indemnisations légalement ou conventionnellement admis, et qui ne présentent pas un caractère trompeur. À l'égard des consommateurs, cette obligation d'information existait déjà en vertu du Code de droit économique et de l'arrêté royal du 28 septembre 2023, qui imposent la communication d'un prix total, TVA et frais compris. Le Code, en revanche, ne parle que d'« honoraires » et de « la manière dont les honoraires sont déterminés ». À l'égard des commettants professionnels, le Code instaure ainsi une nouvelle obligation. Des honoraires qui n'auraient pas été communiqués à l'avance pourront, dans les deux cas, être contestés tant sur le plan disciplinaire que sur le plan civil.
9. Une coordination incomplète avec l'arrêté royal du 28 septembre 2023
L'arrêté royal du 28 septembre 2023 relatif à l'utilisation de certaines clauses dans les contrats d'intermédiation immobilière conclus entre entreprises et consommateurs est entré en vigueur le 1er février 2024, soit plus de deux ans avant l'adoption du nouveau Code. Pourtant, les définitions et les dispositions contractuelles du Code n'ont pas été alignées sur cet arrêté royal.
L'exemple le plus clair concerne l'exclusivité. Le Code la définit du point de vue de l'agent immobilier, comme la situation dans laquelle celui-ci est chargé, « à l'exclusion d'autres personnes », de la commercialisation ou de la recherche d'un bien, et place la co-exclusivité dans la même catégorie. L'arrêté royal, en revanche, adopte le point de vue du consommateur : celui-ci ne peut ni confier la mission d'intermédiation à une autre entreprise, ni procéder lui-même à l'achat, à la vente, à la location ou à la mise en location. Une mission co-exclusive est dès lors considérée comme exclusive au sens du Code, mais, par définition, comme non exclusive au sens de l'arrêté royal.
Cette distinction est loin d'être théorique. La qualification retenue détermine notamment si la durée maximale de six mois est applicable, si une clause pénale peut être invoquée en cas de non-respect de l'exclusivité, dans la limite de 75 % du tarif de l'entreprise, et si l'agent immobilier doit avertir l'amateur que sa mission n'est pas exclusive, comme le prévoit l'article 64 du Code. Un agent immobilier qui reprend la terminologie déontologique dans son contrat peut donc, en pratique, y insérer des clauses nulles au regard de l'arrêté royal.
Le même constat peut être fait sur le plan terminologique. Le Code continue à qualifier la mission de prestation de services découlant d'un « louage d'ouvrage, d'une désignation judiciaire et/ou d'un mandat », catégories issues du Code civil de 1804 qui n'existent plus comme telles dans le Livre 5 du nouveau Code civil. L'arrêté royal, quant à lui, parle de manière plus fonctionnelle de la mission et de l'étendue des pouvoirs de l'entreprise.
L'article 21 du Code exige en outre qu'une proposition de convention soit établie « sur un support durable », alors que les articles 50, 80 et 90 mentionnent encore une « convention écrite ». Enfin, alors que l'arrêté royal impose une information mensuelle sur l'exécution de la mission sur un support durable, l'article 56 du Code se contente d'une information « en temps utile ». La révision a donc été sélective : des nouveautés ont été ajoutées, mais le texte existant n'a pas été relu.
10. De la déontologie à la responsabilité
Le fil conducteur de ces modifications est le rapprochement entre le droit disciplinaire et la responsabilité civile. Sous l'effet de la clause générale de l'article 4 et du nouveau principe de diligence, la norme disciplinaire tend désormais à se confondre avec la norme de prudence visée à l'article 6.6 du Code civil.
Une condamnation disciplinaire pourra dès lors être invoquée, dans le cadre d'une procédure civile, comme élément de preuve d'une faute. À l'inverse, toute condamnation civile, par exemple à la suite d'une mention erronée dans une annonce, pourra venir étayer une plainte disciplinaire. Les règles relatives aux conflits d'intérêts et à l'intelligence artificielle remplacent par ailleurs certaines normes ouvertes par des critères davantage objectivés, ce qui facilite la démonstration d'un manquement dans le chef de l'agent immobilier.
À cela s'ajoute la suppression, sans remplacement, de deux dispositions protectrices de l'ancien Code. L'ancien article 88 prévoyait qu'aucun écrit n'était requis pour satisfaire aux obligations d'information à l'égard du commettant et des tiers. L'ancien article 89 prévoyait, quant à lui, un délai transitoire de soixante jours avant l'application disciplinaire des nouvelles règles. En l'absence de l'article 88, l'agent immobilier sera, dans les faits, incité à documenter toute réserve, tout avertissement et toute communication relative à un conflit d'intérêts : il supportera en effet la charge de prouver qu'il a satisfait à ses obligations d'information. En l'absence de l'article 89, l'ensemble des nouvelles règles disciplinaires sera applicable dès le 1er octobre 2026.
En conclusion
Outre ces dix points, le nouveau Code contient encore plusieurs précisions et adaptations de moindre ampleur. Elles concernent notamment la consultation de bases de données telles que Kadasterfinder (article 17), les propos dénigrants à l'égard de confrères, y compris dans les interactions en ligne (article 33), ainsi que l'intégration des obligations en matière de lutte contre le blanchiment en tant qu'obligation déontologique distincte (article 95).
Il faut également souligner que le texte publié contient plusieurs renvois internes erronés, probablement parce que les articles de l'arrêté royal lui-même ont été comptés dans la numérotation. Ainsi, l'article 13 renvoie à « l'article 9 » alors qu'il vise l'article 12, tandis que les articles 7, 28 et 43 renvoient à un « article 3 » qui n'existe pas. Un erratum au Moniteur belge n'est dès lors pas à exclure.
Les agents immobiliers, mais également les parties avec lesquelles ils collaborent, ont donc intérêt à vérifier ces cinq points avant le 1er octobre 2026 : les mentions figurant sur leurs documents, leur site internet et leurs réseaux sociaux ; la communication précontractuelle des honoraires ; l'identification des conflits d'intérêts au sein du bureau et des entreprises qui y sont liées ; les règles internes relatives à l'utilisation d'outils d'intelligence artificielle et de données à caractère personnel ; ainsi que la communication à l'IPI des numéros de comptes de tiers.
Il est en outre recommandé de confirmer désormais par e-mail toute réserve, tout avertissement et toute communication relative à un conflit d'intérêts, et de vérifier que les clauses d'exclusivité figurant dans les contrats d'intermédiation conclus avec des consommateurs sont bien conformes à la définition retenue par l'arrêté royal du 28 septembre 2023.
Des questions sur l'impact de ces modifications sur vos dossiers ou sur votre pratique ? Les spécialistes de l'équipe Real Estate d'Andersen in Belgium se tiennent à votre disposition.
Authors:
- Lina Bashir
- Ulrike Beuselinck
- Koen de Puydt
