Comme signalé précédemment, le Livre 7 du Code civil relatif aux contrats spéciaux a été approuvé par la Chambre le 16 juillet 2026. Cette contribution porte spécifiquement sur les principales nouveautés relatives aux contrats de vente.
Une seule notion de conformité : plus de distinction entre vices apparents et vices cachés
L’une des innovations les plus importantes est l’introduction d’une seule notion de conformité. Sous l’ancien droit, la nature du défaut déterminait le régime applicable : les vices apparents et les livraisons non conformes étaient soumis à un régime différent de celui applicable aux vices cachés, notamment en ce qui concerne les délais et les sanctions. Cette distinction donnait souvent lieu à des discussions en pratique. Le Livre 7 du Code civil supprime ce double régime : désormais, une réglementation uniforme s’applique à tous les défauts de conformité. Un bien vendu est conforme ou non conforme.
Un bien est conforme s’il correspond (i) à ce que le contrat stipule, et (ii) à ce que l’acheteur peut raisonnablement attendre (compte tenu notamment de la nature du bien, de sa durée de vie normale et de son usage habituel).
L’obligation de livraison conforme signifie concrètement que le vendeur est responsable de tout défaut de conformité qui existait, fut-ce en germe, au moment de la livraison, même si le défaut de conformité ne se manifeste que plus tard, même si le vendeur ne pouvait pas en avoir connaissance, et même s’il a été causé par un cas de force majeure. Les défauts de conformité qui surviennent après la livraison sont toutefois à la charge de l’acheteur.
Nouveau régime de sanctions en cas de défauts de conformité
Si le vendeur ne livre pas un bien conforme, l’acheteur peut recourir aux sanctions pour inexécution prévues au Livre 5 du Code civil : l’exécution en nature (y compris la réparation du défaut de conformité ou le remplacement du bien), la réparation du dommage, la réduction du prix, la suspension de sa propre prestation ou la résolution du contrat de vente.
La nouveauté est que le régime distinct de sanctions pour les vices cachés disparaît : sous l’ancien droit, l’acheteur pouvait en principe choisir entre la résolution du contrat de vente et la réduction du prix en cas de vice caché. Il n’existait pas, à proprement parler, de droit à la réparation ou au remplacement du bien défectueux. Désormais, la réparation ou le remplacement peut constituer une solution. Le droit à l’indemnisation change également : l’acheteur a en principe droit à la réparation intégrale de son dommage, que le vendeur soit de bonne ou de mauvaise foi.
Nouveaux délais : réagissez à temps !
Le Livre 7 du Code civil prévoit quatre délais à respecter en cas de défaut de conformité :
- Un délai de garantie de dix ans à compter de la livraison : seuls les défauts de conformité qui se manifestent dans ce délai donnent droit à la garantie du vendeur.
- Un délai de notification : l’acheteur doit notifier le défaut de conformité au vendeur dans un délai raisonnable après la découverte. L’appréciation de ce délai raisonnable dépendra du cas concret, compte tenu notamment de la nature du bien, de la nature du défaut de conformité, de la qualité des parties et des usages. Pour les consommateurs, ce délai est d’au moins deux mois à compter de la constatation du défaut. Si l’acheteur ne notifie pas à temps, il perd en principe le droit de se prévaloir du défaut de conformité, sauf si le vendeur avait connaissance du défaut de conformité.
- Un délai de prescription de deux ans à compter de la notification susmentionnée pour introduire une action. Ce délai de prescription est toutefois suspendu pendant des négociations suffisamment sérieuses entre les parties ou pendant une expertise judiciaire ou extrajudiciaire contradictoire.
- Un délai de déchéance ultime : le droit de l’acheteur s’éteint en tout état de cause, dix ans et trois mois après la livraison. Une action doit donc être introduite dans ce délai.
En d’autres termes, agir en temps utile et de manière démontrable devient crucial pour l’acheteur confronté à un défaut de conformité.
Responsabilité pour non-conformité : exclure ou limiter ?
Étant donné que la plupart des règles de la vente sont supplétives, les parties peuvent contractuellement déterminer l’étendue de leur responsabilité en cas de défaut de conformité, la limiter ou l’étendre. La nouveauté est que même le vendeur-fabricant et le vendeur spécialisé peuvent en principe s’exonérer de leur responsabilité en cas de vices cachés : on s’écarte donc de la jurisprudence contraire sous l’ancien Code civil.
Cette liberté contractuelle connaît toutefois un certain nombre de limites importantes. Ainsi, les règles relatives à la conformité dans le cadre de la vente aux consommateurs sont impératives et s’appliquent dans l’intérêt des consommateurs. En outre, les limites générales des clauses d’exonération continuent de s’appliquer. À cet égard, une partie ne peut par exemple pas s’exonérer de ses fautes intentionnelles ni des manquements qui portent atteinte à la vie ou à l’intégrité physique (et bientôt aussi à l’intégrité psychique). Le contrat ne peut pas non plus être vidé de sa substance. Une rédaction soigneuse des clauses de garantie et de responsabilité reste donc essentielle.
Le risque ne passe qu’à la livraison
Sous l’ancien droit de la vente, le risque passait en principe avec la propriété, donc souvent dès la conclusion du contrat, même si le bien n’avait pas encore été livré. Cela était parfois perçu comme inéquitable : si un bien acheté mais non encore livré périssait en raison de la force majeure (par exemple en cas d’incendie), l’acheteur restait tenu de payer le prix.
Sous les nouvelles règles, le risque ne passera toutefois qu’à la livraison du bien. Si le bien périt en raison de la force majeure avant la livraison, l’acheteur ne doit plus payer le prix.
Les parties peuvent également convenir de dispositions contractuelles concernant le transfert des risques, ce qui est déjà une pratique courante dans certains contextes.
La vente de la chose d’autrui n’est plus une cause de nullité
La vente de la chose d’autrui n’est plus une cause de nullité de la vente. La protection de l’acheteur passe désormais par la garantie d’éviction. Les sanctions pour inexécution (dont la résolution du contrat de vente) seront donc applicables au vendeur qui vend la chose d’autrui.
Simplification de la lésion dans la vente d’un bien immobilier
En matière de lésion dans la vente d’un bien immobilier, le seuil est simplifié : il y a lésion lorsque le vendeur reçoit moins de 40% de la valeur normale de vente et est donc lésé de plus de 60%. Le seuil de 7/12 est donc abandonné. En outre, la procédure est simplifiée. Ainsi, un collège de trois experts n’est plus requis.
Authors:
- Thijs Tanghe, Eubelius
- Siel Demeyere, Eubelius
- Emma De Clercq, Eubelius
