Op 21 september 2026 verscheen in het Belgisch Staatsblad het koninklijk besluit van 20 juli 2026 tot goedkeuring van het nieuwe reglement van plichtenleer van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV), beter bekend als de deontologische code. De nieuwe code treedt in werking op 1 oktober 2026, de dag waarop het reglement van 2018 wordt opgeheven.
Op het eerste gezicht is de nieuwe code vooral een hernummering: van de 89 artikelen van 2018 zijn er 84 woordelijk overgenomen. De wijzigingen die wél zijn aangebracht, zijn echter niet onschuldig. Zij verschuiven het karakter van de code, van een gedragscode tussen beroepsgenoten naar een instrument dat de civielrechtelijke zorgvuldigheidsnorm binnen de tuchtsfeer haalt, en zij zijn niet afgestemd op de consumentenregeling van het KB van 28 september 2023. We zetten de tien belangrijkste punten op een rijtje.
1. Van gesloten lijst naar catch-all (artikel 4)
De code van 2018 somde in haar eerste artikel negen wetgevingen op waaraan de makelaar zich, naast de deontologische regels, moest houden. Die gesloten lijst verdwijnt. Artikel 4 bepaalt voortaan dat de plichtenleer ook "het wettelijke en reglementaire kader dat van toepassing is op de vastgoedmakelaar bij de uitoefening van zijn taken" omvat, en voegt aan de beginselen van waardigheid en integriteit het beginsel van zorgvuldigheid toe. Een niet-exhaustieve lijst van toepasselijke teksten wordt op de website van het BIV gepubliceerd.
De gevolgen zijn verstrekkend. Elke inbreuk op om het even welke toepasselijke regel, van het Woninghuurdecreet over de energieprestatieregelgeving tot de fiscale wetgeving, wordt daardoor automatisch een tuchtrechtelijk vervolgbare deontologische fout, zonder dat de Koning die regel ooit als deontologische norm heeft aangewezen.
Deze aanpak staat op gespannen voet met artikel 8, § 1 van de Kaderwet en artikel 13 van de Vastgoedmakelaarswet, die vereisen dat deontologische regels door de Koning algemeen verbindend worden verklaard, en met het voorzienbaarheidsbeginsel dat ook in tuchtzaken geldt.
2. Belangenconflicten: een objectieve en veel ruimere kring (artikelen 20, 48 en 79)
De oude code verplichtte de makelaar om de opdrachtgever te informeren wanneer de medecontractant een persoon was met wie hij "een morele, familiale of juridische band" had. Die vage formule wordt vervangen door een objectief afgebakende, maar veel ruimere kring: aangestelden, naasten, bloed- en aanverwanten tot en met de derde graad, ook langs de echtgenoot, en elke onderneming waarvan die personen eigenaar zijn, waarin zij een aandeel in het kapitaal bezitten, een directie- of toezichtsfunctie bekleden of als werknemer in dienst zijn. Dezelfde kring geldt voor de syndicus of rentmeester die bestellingen plaatst: zonder geïnformeerde toestemming of bekrachtiging van de opdrachtgever is dat verboden.
Voor kantoren met eigen investeringsvehikels, gelieerde bouwpromotoren of verbonden onderhouds- en verzekeringsbedrijven is dit de wijziging met de grootste praktische impact. De informatieplicht is voortaan toetsbaar: het volstaat dat een medewerker van het kantoor aandeelhouder is van de kopende vennootschap. Wie de plicht niet naleeft, riskeert niet alleen een tuchtsanctie maar ook een civiele vordering wegens verzwijging, met mogelijke gevolgen voor het ereloon en zelfs voor de geldigheid van de transactie. Opvallend is dat de code, anders dan artikel 13, 5° van de Vastgoedmakelaarswet, nergens een kennisgeving van het belangenconflict aan het Instituut oplegt.
3. Verplichte vermeldingen ook op sociale media (artikel 10)
Makelaars moeten op hun documenten, zowel op papier als elektronisch, en op hun website steeds een aantal gegevens vermelden: hun BIV-erkenningsnummer, de naam van hun onderneming met rechtsvorm en ondernemingsnummer, de naam van de verzekeringsonderneming die hun beroepsaansprakelijkheid en borgstelling dekt en het nummer van die polis, en de vermeldingen die het Wetboek van economisch recht oplegt. Nieuw is dat ook het nummer van de derdenrekening op alle documenten en op de website moet staan. Eveneens nieuw is dat deze verplichting uitdrukkelijk wordt uitgebreid naar sociale media: op zijn sociale netwerkpagina vermeldt de makelaar dezelfde gegevens, met uitzondering van het nummer van de derdenrekening. Is er onvoldoende ruimte om alles te vermelden, dan volstaat een hyperlink naar de website waar deze gegevens staan.
4. Permanente vorming: soepeler voor starters (artikelen 12 en 13)
De vormingsverplichting blijft ongewijzigd: tien uur per kalenderjaar per kolom, en dus twintig uur voor wie in beide kolommen is ingeschreven. Nieuw is de vrijstelling voor wie na de stage op het tableau wordt ingeschreven, voor het lopende kalenderjaar, en een volledige of halve vrijstelling bij herinschrijving of inschrijving met vrijstelling van stage, naargelang die in het eerste dan wel het tweede semester plaatsvindt.
5. Discriminatiebestrijding krijgt een eigen hoofdstuk (artikel 15)
De verplichting om de wettelijke antidiscriminatieregels na te leven, stond voorheen enkel in de opsomming van toepasselijke wetgeving in artikel 1 van de code. Nu die opsomming verdwijnt, krijgt de antidiscriminatiewetgeving een eigen hoofdstuk V, met artikel 15. De onderliggende wetgeving blijft ongewijzigd, maar de afzonderlijke verankering maakt duidelijk dat discriminatie, bijvoorbeeld bij de selectie van kandidaat-huurders of -kopers, ook een deontologische kwestie is en dat dit tuchtrechtelijke sancties met zich kan meebrengen. Praktijktests van Unia of van de gewestelijke inspectiediensten kunnen voortaan rechtstreeks in een tuchtdossier worden vertaald.
6. Nieuwe ondertitel over artificiële intelligentie (artikelen 43 tot 45)
De meest besproken toevoeging is de regelgeving over het gebruik van AI-systemen. De code bevat voortaan ook een definitie van het begrip artificiële intelligentie-systeem, overgenomen uit de Europese AI-verordening (artikel 5). De kernpunten:
- het gebruik van AI door de makelaar of door de personen voor wie hij verantwoordelijk is, ontslaat hem niet van zijn deontologische en wettelijke verplichtingen
- door AI gegenereerde informatie moet zorgvuldig en kritisch worden beoordeeld
- de makelaar moet, voor zover de wet dit vereist, transparant zijn ten aanzien van derden over het gebruik van AI
- hij moet over voldoende kennis beschikken om het gebruikte systeem te begrijpen en te beheersen, waarbij het vereiste niveau afhangt van de complexiteit van het systeem en de context van het gebruik
- persoonsgegevens mogen niet worden ingevoerd in een open AI-systeem
- AI mag niet worden gebruikt om personen te misleiden
Twee elementen gaan verder dan de AI-verordening en de AVG: het absolute verbod om persoonsgegevens in een "open" AI-systeem in te voeren, een begrip dat de code niet definieert, en de bekwaamheidsnorm, die een nieuwe, toetsbare zorgvuldigheidsnorm invoert. Een schatting die op een AI-tool steunt en fout blijkt, zal langs deze weg als onzorgvuldig worden gekwalificeerd. Kantoren die gebruikmaken van chatbots, geautomatiseerde schattingen of AI-gegenereerde foto's van woningen, doen er goed aan hun praktijk hieraan te toetsen. Het BIV beveelt bovendien aan om AI-gegenereerde afbeeldingen in publiciteit als zodanig te markeren, ook waar de wet dit niet strikt vereist.
7. Update van de regels rond de kwaliteitsrekening (artikelen 92 tot 94)
De bepalingen over de kwaliteitsrekening (derdenrekening of rubriekrekening) worden geactualiseerd en samengebracht in een nieuw hoofdstuk, waardoor de vroegere afzonderlijke richtlijn wordt opgeheven. De basisprincipes blijven behouden: geen debetsaldo, geen kredietverlening of zekerheidstelling, geen compensatie, fusie of eenheid met andere bankrekeningen van de makelaar. De makelaar geeft vanaf de opening van de rekening onherroepelijk machtiging aan de rechtskundige assessor van de Uitvoerende Kamer om, op verzoek, alle verrichtingen op die rekening en alle beslagen erop te kunnen opvragen bij de bank, op kosten van de makelaar. Nieuw is dat bemiddelaars en rentmeesters het rekeningnummer van hun derdenrekening(en), en elke wijziging ervan, aan het BIV moeten meedelen; voor rubriekrekeningen geldt dit niet. De vroegere regel dat de intresten op de derdenrekening toekomen aan de uiteindelijke ontvanger van de gelden, is geschrapt.
8. Ereloon vooraf meedelen (artikel 38)
Het ereloon wordt voortaan vastgesteld op basis van criteria die verband houden met de opdracht en moet vóór het aangaan van een contractuele relatie worden meegedeeld. De makelaar mag daarnaast enkel honoraria, terugbetalingen of vergoedingen vragen die wettelijk of contractueel toegestaan zijn en die niet misleidend zijn. Tegenover consumenten gold die informatieplicht al op grond van het Wetboek van economisch recht en het KB van 28 september 2023, dat een totaal tarief inclusief btw en kosten eist; de code spreekt daarentegen enkel van "ereloon" en van "de wijze waarop het ereloon wordt vastgesteld". Tegenover professionele opdrachtgevers creëert de code een nieuwe norm. Een ereloon dat niet vooraf is meegedeeld, wordt in beide gevallen tuchtrechtelijk en civielrechtelijk aanvechtbaar.
9. Niet afgestemd op het KB van 28 september 2023
Het KB van 28 september 2023 betreffende de vastgoedbemiddelingsovereenkomsten met consumenten is sinds 1 februari 2024 in werking, ruim twee jaar vóór de vaststelling van de nieuwe code. Toch zijn de definities en de contractuele bepalingen van de code niet op dat KB afgestemd.
Het duidelijkste voorbeeld is de exclusiviteit. De code definieert ze vanuit de makelaar, als de situatie waarin hij "met uitsluiting van anderen" wordt belast, en stelt de co-exclusiviteit ermee gelijk. Het KB definieert ze vanuit de consument: die mag geen bemiddelingsopdracht aan een andere onderneming toevertrouwen, noch zelf kopen, verkopen, huren of verhuren. Een co-exclusieve opdracht is dus exclusief onder de code en per definitie niet-exclusief onder het KB. Dat is niet academisch: de kwalificatie bepaalt of de maximumduur van zes maanden geldt, of een schadebeding wegens miskenning van de exclusiviteit (maximaal 75 % van het tarief) kan worden ingeroepen, en of de makelaar de gegadigden moet waarschuwen dat zijn opdracht niet exclusief is (artikel 64 van de code). Een makelaar die de deontologische terminologie in zijn contract volgt, kan daardoor onder het KB nietige bedingen opnemen.
Hetzelfde beeld bij de terminologie. De code omschrijft de opdracht nog steeds als een dienstverlening die voortvloeit uit "een huur van werk, een gerechtelijke aanstelling en/of een mandaat", categorieën uit het Burgerlijk Wetboek van 1804 die in Boek 5 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek niet meer als zodanig bestaan, terwijl het KB functioneel spreekt van de opdracht en de omvang van de bevoegdheid van de onderneming.
De code eist in artikel 21 een voorstel van overeenkomst "op duurzame drager", maar spreekt in de artikelen 50, 80 en 90 nog van een "geschreven overeenkomst". En waar het KB maandelijkse informatie over het verloop van de opdracht op duurzame drager oplegt, volstaat volgens artikel 56 van de code informatie "te gelegener tijd". De herziening is met andere woorden selectief gebeurd: er is toegevoegd, maar de bestaande tekst is niet herlezen.
10. Van deontologie naar aansprakelijkheid
De rode draad door deze wijzigingen is dat de code de grens tussen tuchtrecht en burgerlijke aansprakelijkheid uitwist. Door de catch-all van artikel 4 en het nieuwe beginsel van zorgvuldigheid valt de tuchtrechtelijke norm samen met de zorgvuldigheidsnorm van artikel 6.6 van het Burgerlijk Wetboek. Een tuchtrechtelijke veroordeling zal in civiele procedures als bewijs van een fout worden aangevoerd, en omgekeerd zal elke civiele veroordeling, bijvoorbeeld wegens een onjuiste vermelding in een advertentie, een tuchtklacht kunnen schragen. De belangenconflictregels en de AI-bepalingen vervangen open normen door toetsbare criteria, wat de bewijsvoering tegen de makelaar vergemakkelijkt.
Daar komt bij dat twee beschermende bepalingen uit de oude code stilzwijgend zijn geschrapt. Het oude artikel 88 bepaalde dat voor de informatieverplichtingen tegenover opdrachtgever en derden geen geschreven stuk vereist was; het oude artikel 89 gaf een overgangstermijn van zestig dagen vóór de tuchtrechtelijke toepassing. Zonder artikel 88 rust op de makelaar de facto een documentatieplicht voor elk voorbehoud, elke waarschuwing en elke mededeling van een belangenconflict: hij draagt immers de bewijslast van de nakoming van zijn informatieplichten. Zonder artikel 89 gelden alle nieuwe normen tuchtrechtelijk vanaf 1 oktober 2026.
Tot slot
Naast deze tien punten bevat de nieuwe code nog een reeks kleinere verduidelijkingen en aanpassingen, onder meer over de raadpleging van databanken zoals Kadasterfinder (artikel 17), denigrerende uitlatingen over collega’s in online interacties (artikel 33) en de antiwitwasverplichtingen als afzonderlijke deontologische plicht (artikel 95). Opmerkelijk is ook dat de gepubliceerde tekst verkeerde kruisverwijzingen bevat, wellicht doordat de artikelen van het koninklijk besluit zelf in de nummering zijn meegeteld: artikel 13 verwijst naar "artikel 9" waar artikel 12 wordt bedoeld, en de artikelen 7, 28 en 43 verwijzen naar een "artikel 3" dat niet bestaat. Een erratum in het Belgisch Staatsblad valt dan ook niet uit te sluiten.
Vastgoedmakelaars, maar ook de partijen waarmee zij samenwerken, doen er goed aan vóór 1 oktober 2026 vijf zaken na te kijken: de vermeldingen op documenten, website en sociale media; de precontractuele mededeling van het ereloon; de screening van belangenconflicten binnen het kantoor en de daaraan verbonden ondernemingen; het beleid inzake AI-tools en persoonsgegevens; en de melding van de derdenrekeningnummers aan het BIV. Daarnaast is het raadzaam om elke waarschuwing, elk voorbehoud en elke mededeling van een belangenconflict voortaan per e-mail te bevestigen, en om de exclusiviteitsclausules in bemiddelingsovereenkomsten met consumenten aan de definitie van het KB van 28 september 2023 te toetsen.
Vragen over de impact van deze wijzigingen op uw dossiers of praktijk? De specialisten van Andersen in Belgium (team Real Estate) helpen u graag verder.
Authors:
- Lina Bashir
- Ulrike Beuselinck
- Koen de Puydt
