Aansprakelijkheid van de verhuurder bij verlies van de huurwaarborg door de vastgoedmakelaar

De wet van 20 februari 1991 houdende de regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder (de “Woninghuurwet”) voorziet geen verplichting om een huurwaarborg te verschaffen.
Als er contractueel toch een huurwaarborg wordt overeengekomen, moeten de dwingende voorschriften van artikel 10 Woninghuurwet worden nageleefd. Zo dient een waarborg in geld op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder geplaatst te worden.
De Woninghuurwet bepaalt echter niet wie moet instaan voor de plaatsing van deze huurwaarborg op dergelijke geïndividualiseerde rekening.
In een arrest van 26 februari 2018 spreekt het Hof van Cassatie zich hieromtrent uit en stelt dat de verhuurder en de huurder de uitvoering van die verplichting volledig contractueel kunnen regelen op grond van artikel 10 § 2 Woninghuurwet en artikel 1134 Burgerlijk Wetboek.
Zo kan men overeenkomen dat de huurder de huurwaarborg zal overhandigen aan een lasthebber (bijvoorbeeld de vastgoedmakelaar) die de gelden vervolgens in overeenstemming met de huurovereenkomst stort op een geblokkeerde rekening op naam en voor rekening van de huurder.
Het Hof stelt dat in dergelijk geval, waarbij de huurovereenkomst tot stand kwam via een vastgoedmakelaar die bij de contractsluiting optrad als vertegenwoordiger van de verhuurder, de huurder bevrijd is zodra de waarborg aan de lasthebber overhandigd wordt.
De verhuurder draagt bijgevolg het risico indien de lasthebber vervolgens nalaat om zijn opdracht te voltooien (o.a. wegens verduistering van de gelden, faillissement, enzoverder).
Dit principe lijkt ook in de toekomst te blijven gelden, aangezien de ontwerptekst van het nieuwe Vlaamse Woninghuurdecreet dergelijke plaatsingsplicht niet verder uitwerkt.