Un bailleur peut-il refuser un candidat-locataire au motif que ses revenus sont inférieurs à trois fois le montant du loyer ? Cette question est au cœur du débat relatif à la discrimination dans le cadre de la location depuis plusieurs années.
Dans un arrêt du 30 mars 2026, le Conseil d'État s'est prononcé pour la première fois de manière explicite sur cette « règle des trois fois le loyer ». Cet arrêt apporte des précisions importantes aux bailleurs, aux investisseurs immobiliers et aux professionnels de l'immobilier.
Le Conseil d'État ne décide pas que la règle des trois fois le loyer est automatiquement admise en toutes circonstances. Il considère toutefois qu'une exigence de revenus correspondant à trois fois le loyer et les charges n'est pas, en soi, disproportionnée et ne peut donc pas, sans autre élément, être qualifiée de discrimination interdite fondée sur la fortune.
Les faits
Un couple s'est porté candidat à la location d'un appartement situé à Woluwe-Saint-Lambert. Le loyer mensuel s'élevait à 1.395 euros, majoré de 195 euros de charges forfaitaires.
Les candidats locataires disposaient ensemble d'un revenu net d'environ 4.200 euros par mois. Ce revenu correspondait à environ trois fois le loyer de base, mais pas à trois fois le coût mensuel total du logement, charges comprises.
Les propriétaires ont refusé la candidature au motif qu'ils souhaitaient une solvabilité plus élevée. Une plainte pour discrimination a ensuite été introduite. L'administration bruxelloise a infligé aux bailleurs une amende administrative de 800 euros pour discrimination fondée sur la fortune.
Le Conseil d'État a annulé cette décision.
Que dit le Conseil d'État ?
Le Conseil d'État confirme tout d'abord que le montant des ressources financières d'un candidat-locataire peut constituer un critère de sélection pertinent.
La réglementation bruxelloise autorise en effet expressément les bailleurs à demander des informations relatives aux ressources financières d'un candidat, afin d'apprécier sa capacité à respecter ses obligations locatives. L'objectif poursuivi — limiter le risque de non-paiement — est, selon le Conseil d'État, légitime.
Le Conseil d'État examine ensuite si l'administration bruxelloise a suffisamment démontré que l'application de la règle des trois fois le loyer était disproportionnée dans le cas concret.
Tel n'est pas le cas.
Selon le Conseil d'État, l'administration a certes soutenu que les bailleurs étaient allés au-delà d'une couverture normale du risque de non-paiement, mais elle n'a pas suffisamment motivé les raisons pour lesquelles il en serait ainsi. Elle n'a pas davantage précisé ce qu'il fallait entendre par une couverture normale du risque de non-paiement. Sans cette analyse, il ne peut être établi que la condition de solvabilité appliquée dépasse le rapport raisonnable de proportionnalité.
Le Conseil d'État relève en outre que le législateur avait connaissance de la pratique consistant, pour les bailleurs, à demander à un candidat un revenu d'environ trois fois le montant du loyer. Bien que cette pratique ne soit consacrée par aucun texte légal, elle n'a pas non plus été interdite ni qualifiée de discriminatoire.
Les implications pour les bailleurs ?
L'arrêt apporte davantage de sécurité juridique qu'auparavant.
Ce qui semble admis :
- apprécier la solvabilité des candidats locataires sur la base de leurs ressources financières ;
- tenir compte du coût total du logement, charges comprises ;
- utiliser la règle des trois fois le loyer comme élément de l'analyse de solvabilité ;
- comparer les candidatures sur la base de critères financiers objectifs.
Où la prudence reste-t-elle de mise ?
L'arrêt n'accorde pas une liberté illimitée.
Le Conseil d'État n'a pas considéré que toute application de la règle des trois fois le loyer serait automatiquement légale. Il a uniquement constaté que l'administration bruxelloise n'avait pas suffisamment motivé les raisons pour lesquelles cette règle serait disproportionnée dans le dossier concerné.
Les règles existantes en matière de discrimination restent par ailleurs pleinement applicables. Les bailleurs ne peuvent pas tenir compte de la nature ou de l'origine des revenus. Il ne peut donc être fait de distinction selon que les revenus proviennent d'un travail, d'une pension, d'allocations de chômage, d'indemnités d'invalidité ou de prestations d'aide sociale.
Il reste également recommandé d'apprécier le dossier de candidature dans son ensemble. Des réserves financières, une épargne ou d'autres garanties peuvent, dans certains cas, être pertinentes pour l'évaluation de la solvabilité.
Les implications pour les candidats locataires ?
Les candidats locataires qui ne répondent pas à une norme classique de revenus ont intérêt à constituer un dossier aussi complet que possible.
L'arrêt montre que l'appréciation repose souvent sur les informations fournies par le candidat lui-même. Celui qui peut produire, outre ses fiches de paie, d'autres éléments pertinents tels qu'une épargne, des réserves financières ou des garanties complémentaires augmente ses chances de démontrer sa solvabilité.
Conclusion
Par cet arrêt, le Conseil d'État apporte une nuance importante au débat relatif à la discrimination et à la sélection des locataires.
La règle des trois fois le loyer n'est pas consacrée par la loi, mais elle n'est pas non plus considérée comme discriminatoire en soi. Les bailleurs peuvent continuer à apprécier la solvabilité des candidats locataires et à appliquer des critères financiers objectifs. Chaque décision de sélection reste toutefois soumise à un contrôle de proportionnalité.
Pour les bailleurs, les investisseurs immobiliers et les professionnels de l'immobilier, cet arrêt confirme qu'un contrôle de solvabilité soigneusement étayé peut être parfaitement compatible avec les règles bruxelloises en matière de lutte contre la discrimination.
Authors:
Lara Van Dyck, Andersen in Belgium
Emilie Javid Milani, Senior Associate at Andersen in Belgium
Ulrike Beuselinck, Partner at Andersen in Belgium
