Un promoteur qui participe financièrement à l'élaboration d'un plan d'aménagement du territoire (RUP) peut ainsi mettre son permis en péril. C'est ce qui ressort d'un arrêt rendu par le Conseil des litiges en matière de permis le 17 septembre 2026. Cette décision concerne une pratique très répandue dans toute la Flandre.
La pratique courante
Un plan d’exécution spatial (‘Ruimtelijk Uitvoeringsplan’ ou RUP) est l’instrument par lequel une commune, une province ou les autorités flamandes définissent l’affectation des terrains et précisent ce qui peut y être construit. En ce sens, le RUP succède aux anciens plans de secteur et aux plans d’aménagement particuliers (‘Bijzonder Uitvoeringsplan’ ou BPA).
L’élaboration d’un RUP entraîne des coûts considérables. Cela s’explique notamment par l’accompagnement du processus et le recours à des bureaux d’études, tant pour l’élaboration du plan que pour l’étude d’impact sur l’environnement (EIE) obligatoire.
De nombreuses communes font donc supporter ces coûts, en tout ou en partie, par le promoteur, qui tire profit de la réaffectation. Cela se fait généralement par le biais d’un accord de coopération entre la commune et le promoteur.
Point de vue du Conseil flamand du Contentieux des Permis
Cette pratique courante peut toutefois entrer en conflit avec l’article 1.1.4 du Code flamand de l’aménagement du territoire (VCRO). Cet article stipule en effet que l’aménagement du territoire doit prendre en compte les besoins de la société dans son ensemble, et non pas en premier lieu les intérêts d’une seule partie privée. C’est ce qui ressort d’un arrêt du Conseil flamand du Contentieux des Permis (‘Raad voor Vergunningsbetwistingen’ ou RVVB) du 17 septembre 2026 (RVVB-2627-0046).
Dans cette affaire, la ville d’Anvers prévoyait, en collaboration avec deux promoteurs, un projet résidentiel de 86 parcelles sur le site de Hoekakker à Ekeren-Donk. Le RUP sous-jacent date de 2018 et a été élaboré sur la base d’un plan directeur que les promoteurs avaient eux-mêmes fait établir.
La ville et les promoteurs ont conclu à cet effet un accord de coopération. Les promoteurs s’engageaient à financer l’intégralité de l’élaboration du RUP, y compris les frais des bureaux d’études, l’évaluation préliminaire de l’impact sur l’environnement (EIE) et une partie des frais de personnel de la ville. En cas de non-paiement, la ville pouvait même suspendre le projet.
Selon le Conseil, on ne peut plus, dans un tel cas, parler d’un simple remboursement des frais. En effet, la convention de coopération liait, sur le fond, l’élaboration du RUP au plan directeur des promoteurs et leur conférait un rôle important dans le processus de planification. Cela pouvait donner l’impression que leurs intérêts privés avaient influencé l’élaboration du RUP.
Le Conseil a donc déclaré le RUP inapplicable. Le permis unique d’environnement – c’est-à-dire l’ancien permis d’urbanisme et le permis d’environnement combinés – s’appuyant sur ce RUP, il a été annulé en conséquence. Les autorités flamandes doivent désormais se prononcer à nouveau sur la demande de permis dans un délai de cinq mois.
Qu’est-ce que cela signifie pour vous ?
Les accords de coopération dans le cadre desquels un promoteur finance tout ou partie d’un RUP ne constituent pas un phénomène isolé. De nombreuses communes en Flandre fonctionnent de manière similaire, notamment dans le cadre de grands projets de développement privés nécessitant un changement d’affectation du sol.
En tant que promoteur ou propriétaire foncier, envisagez-vous de contribuer à l’élaboration d’un RUP ? Dans ce cas, faites procéder à un examen juridique approfondi de la convention de coopération avant de la signer. Même ceux qui disposent déjà d’un permis fondé sur un RUP élaboré de manière similaire ont tout intérêt à identifier les risques juridiques. Cela vaut également pour les communes qui ont conclu ou envisagent de conclure de tels accords.
Pour les auteurs de réclamations ou de recours, cela offre quant à lui un nouvel argument potentiel pour contester avec succès un permis unique d’environnement.
Les spécialistes de l’équipe Real Estate d’Andersen se feront un plaisir de vous accompagner en vous conseillant sur les questions d’aménagement, les RUP et les permis uniques d’environnement.
Authors:
- Matias Osorio Olivera, Counsel at Andersen
- Yves Sacreas, Senior Counsel at Andersen
