Vous louez un logement présentant de graves défauts de qualité ? Vous risquez alors des poursuites pénales. À compter d'aujourd'hui, les sanctions pour location de logements insalubres en Flandre sont considérablement alourdies. Une amende peut atteindre 800 000 euros en cas de circonstances aggravantes. Parallèlement, le juge dispose d'une plus grande marge de manœuvre pour adapter la peine à la gravité des faits.
Qu'est-ce que la location de logements insalubres ?
Le Code flamand du logement ('Vlaamse Codex Wonen' ou VCW) impose à chaque logement de respecter des normes minimales de qualité. Il s'agit notamment d'une stabilité suffisante, de la sécurité incendie et d'un climat intérieur sain.
Quiconque loue, met en location ou met à disposition un logement qui ne répond pas à ces normes commet une infraction (articles 3.34 et 3.35 du VCW). Dans le langage courant, on parle de « location de taudis ».
Ce n'est pas la même chose que l'exploitation abusive d'autrui par un marchand de sommeil, dans laquelle un bailleur abuse sciemment de la situation de vulnérabilité d'un locataire. Pour la location de logements insalubres, une telle situation de vulnérabilité n'est pas requise.
Jusqu'à récemment, la location de logements insalubres était punie d'une peine d'emprisonnement de six mois à trois ans et d'une amende de 500 à 25 000 euros, ou de l'une de ces deux peines seule.
En cas de circonstances aggravantes, par exemple lorsque cette activité était pratiquée de manière habituelle, la peine pouvait aller jusqu'à un an à cinq ans d'emprisonnement. L'amende pouvait alors s'élever à 1 000 à 100 000 euros.
Quels changements interviennent aujourd'hui ?
Le décret flamand du 3 juin 2026 modifiant divers décrets, en ce qui concerne la deuxième mise en œuvre générale du décret-cadre sur l'application de la loi en Flandre ('Kaderdecreet Vlaamse Handhaving' ou KVH), entre en vigueur le 8 septembre 2026. Ce décret prévoit également la refonte des dispositions pénales des articles 3.34, 3.35 et 3.36 du VCW.
Les sanctions sont désormais exprimées selon le nouveau système de niveaux de sanctions du Code pénal (CP), réformé en 2024 et en vigueur depuis le 1er septembre 2026. L'article 36 du CP régit les niveaux applicables aux personnes physiques, tandis que l'article 38 du CP régit ceux applicables aux personnes morales.
Dans le cadre de la location de logements insalubres, ce sont les niveaux 1, 2 et 3 qui sont pertinents. Tant pour les personnes physiques que pour les personnes morales, les peines principales peuvent aller d'une amende à la fermeture de l'établissement ou à une peine d'emprisonnement, selon la personne concernée.
L'infraction principale, à savoir la location de logements insalubres (articles 3.34 et 3.35 du VCW), sera punie d'une peine de niveau 2 ou 1, l'amende maximale s'élevant toujours à 200 000 euros. En cas de circonstances aggravantes, à savoir en cas d'habitude ou de participation à une association (article 3.36 du VCW), le niveau 3 ou 1 s'applique, et l'amende maximale s'élève toujours à 800 000 euros.
Il en résulte également que le législateur a délibérément choisi de donner au juge la possibilité, par dérogation aux dispositions du Code pénal, d'opter le cas échéant pour le niveau 1, même lorsqu'une sanction de niveau 2 ou 3 peut être prononcée. Le juge dispose ainsi d'une plus grande marge de manœuvre pour adapter la sanction à la gravité des faits.
Qu'est-ce que cela signifie pour vous ?
Vous louez des logements ou vous conseillez des bailleurs en Flandre ? Veillez alors à ce que le logement réponde aux normes minimales de qualité avant de le louer ou de le mettre à disposition.
Si vous vous retrouvez malgré tout impliqué dans une affaire de location de logements insalubres, ce n'est pas seulement le montant de l'amende éventuelle qui importe. En effet, le juge dispose désormais d'une plus grande marge de manœuvre. Cela peut constituer un élément important à prendre en compte lors de l'évaluation des risques pénaux et de la défense dans une affaire concrète.
Les spécialistes de l'équipe Real Estate d'Andersen se feront un plaisir de vous accompagner en vous conseillant sur les questions d'application de la loi et de responsabilité dans le cadre de la location immobilière.
Authors:
- Matias Osorio Olivera, Andersen
- Yves Sacreas, Andersen
