Op 1 april 2026 is het Kaderdecreet Vlaamse Handhaving (KVH) via een expliciet instapmechanisme van toepassing geworden op een breed scala aan Vlaamse regelgeving, waaronder de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het omgevingsrecht en diverse milieu- en erfgoedregelgevingen. Het KVH beoogt de versnipperde Vlaamse handhavingsregels te vervangen door één uniform kader voor toezicht, sanctionering en herstelmaatregelen.
Voor vastgoedprofessionals, notarissen, projectontwikkelaars en eigenaars zijn vooral de nieuwe informatieverplichtingen en de digitalisering van de handhaving van belang.
Wat wil Vlaanderen bereiken?
Het KVH is het antwoord op een jarenlang versnipperd handhavingslandschap. Verschillende beleidsdomeinen hanteerden eigen procedures, begrippen en sanctiemechanismen, wat de rechtszekerheid en de praktische toepassing niet ten goede kwam. Het nieuwe kader beoogt meer uniformiteit, meer samenwerking tussen handhavende overheden en een verdere digitalisering van de handhaving. Tegelijk wordt ingezet op een evenwicht tussen een doeltreffende handhaving enerzijds en rechtsbescherming, proportionaliteit en vrijwillig herstel anderzijds.
Het Maatregelenregister als centrale bron
Eén van de meest zichtbare veranderingen is de invoering van het digitale Maatregelenregister.
Tot voor kort konden bepaalde herstelmaatregelen in ruimtelijke ordening worden teruggevonden via het hypothecair getuigschrift. Onder het nieuwe systeem verschuift die informatie grotendeels naar het Maatregelenregister. Om die reden worden notarissen en vastgoedmakelaars verplicht om dit register te raadplegen bij een overdracht van een onroerend goed of van daarop rustende zakelijke rechten. Deze raadplegingsplicht geldt sinds 1 april 2026.
Het toepassingsgebied is ruim. Niet alleen verkopen worden geviseerd, maar potentieel ook andere overdrachten van zakelijke rechten, zoals erfpacht, opstal en vruchtgebruik.
Nieuwe informatieplicht bij vastgoedtransacties
Aan de verplichte raadpleging koppelt het KVH een verregaande informatieplicht.
Wanneer uit het Maatregelenregister blijkt dat herstelmaatregelen of andere relevante handhavingsbeslissingen betrekking hebben op het betrokken goed, moeten deze gegevens worden meegedeeld aan kandidaat-kopers en andere betrokken partijen. Voor vastgoedmakelaars geldt bovendien een verplichting om relevante informatie reeds te vermelden in publiciteit en onderhandse overeenkomsten.
Voor notarissen geldt een bijkomende verplichting om partijen vóór het verlijden van de akte te informeren over de relevante gegevens uit het register. In de authentieke akte zelf moeten deze gegevens vervolgens worden opgenomen.
Notarissen krijgen daarbij toegang tot alle gegevens over het goed, inclusief identificatiegegevens (bijvoorbeeld van de overtreder). Makelaars ontvangen in principe dezelfde informatie, maar zonder persoonsgegevens.
Het register kan daarbij veel meer bevatten dan louter een vermelding van een maatregel. Het kan ook toegang geven tot onder meer herstelbeslissingen, herstelvorderingen, herstelschikkingen, beveiligingsbeslissingen, gerechtelijke uitspraken, handhavingsverzoeken en andere bestuursdocumenten die betrekking hebben op het goed.
Let op: de raadpleging van het Maatregelenregister zelf (bijvoorbeeld het gedownloade document) mag niet zonder meer worden doorgegeven zolang er persoonsgegevens in staan. Enkel wanneer geen maatregelen gekend zijn, kan het document vrij worden verspreid.
Eén centrale regeling voor de “afzonderlijke akte”
Een tweede belangrijk aandachtspunt is de afzonderlijke akte.
Wanneer publieke herstelmaatregelen op een onroerend goed rusten, moet bij een overdracht in bepaalde gevallen een afzonderlijke akte worden opgesteld. Via die akte erkent de verkrijger dat de bevoegde overheid de herstelmaatregelen desgevallend op zijn kosten kan uitvoeren. Deze verplichting vervalt zodra een attest van doorhaling — of een gelijkgesteld attest van uitvoering — is ingeschreven. Nieuw is dat een doorhaling ook kan worden aangevraagd wanneer de herstelmaatregelen verjaard zijn.
Interessant is dat het toepassingsgebied van deze regeling breder wordt dan onder de huidige VCRO-regeling. De verplichting kan voortaan ook spelen voor herstelmaatregelen die voortvloeien uit andere regelgeving die onder het KVH ressorteert, zoals bepaalde milieu-, natuur- of bosrechtelijke herstelmaatregelen.
Ten opzichte van bijvoorbeeld het Onroerenderfgoeddecreet brengt het KVH ook een versoepeling mee: wanneer enkel een minnelijke herstelschikking is getroffen, zonder dat een formele herstelmaatregel werd opgelegd, is bij een latere overdracht geen afzonderlijke akte meer vereist.
Gevolgen voor de praktijk
Met het KVH zet Vlaanderen een belangrijke stap naar een meer uniforme en digitale handhaving van het omgevingsrecht.
Voor de vastgoedmarkt betekent het nieuwe kader vooral dat due diligence nog belangrijker wordt. Kopers, ontwikkelaars, investeerders en kredietverstrekkers zullen niet langer uitsluitend kunnen vertrouwen op de klassieke stedenbouwkundige inlichtingen of het hypothecair getuigschrift. Het Maatregelenregister wordt een bijkomende informatiebron die potentieel een belangrijke impact kan hebben op de waarde, ontwikkelingsmogelijkheden en verhandelbaarheid van vastgoed.
Voor notarissen en vastgoedmakelaars brengt het kader bovendien bijkomende administratieve verplichtingen met zich mee. Zij zullen hun werkprocessen moeten aanpassen om de nieuwe raadplegings- en informatieverplichtingen correct te integreren.
Let wel: niet alle sectoren stappen op hetzelfde moment over. Het KVH werd via een afzonderlijke akte onder de Vlaamse Codex Wonen van 2021 van toepassing verklaard, waardoor het sinds 8 september 2026 ook hierop van toepassing is.
Een laatste aandachtspunt betreft de bevoegde rechtsinstantie in geval van beroep. Het Grondwettelijk Hof heeft de algemene bevoegdheidstoewijzing aan het gespecialiseerde Handhavingscollege vernietigd. Tenzij de decreetgever dit tijdig herstelt, verschuift de bevoegdheid voor beroepen tegen sanctie-, herstel- en beveiligingsbeslissingen terug naar de Raad van State, die niet over dezelfde volle rechtsmacht beschikt.
Voor vragen over de concrete impact van deze voorstellen op uw projecten of vergunningsdossiers kunt u steeds terecht bij het team Milieu, Energie en Omgevingsrecht van Lydian.
Authors:
- Dario Petosa, Partner
- Bruno Stroobants, Partner
- Kyoto Van Herreweghe, Partner
