Een klein of onhandig gevormd perceel in woonreservegebied bouwrijp maken, liep de voorbije jaren vaak vast op eisen die voor zo’n perceel gewoon niet haalbaar zijn, zoals functievermenging of groepering van woningen. Het Verzameldecreet Omgeving voert vanaf 20 augustus 2026 concrete versoepelingen in, met heldere oppervlaktegrenzen.
Wat is een woonreservegebied?
Woonreservegebied is een verzamelnaam voor verschillende soorten grond die naast het gewone woongebied nog ruimte bieden voor wonen, maar dan pas na een uitdrukkelijke beslissing van de gemeente. De bekendste en meest voorkomende categorie is het woonuitbreidingsgebied, vaak afgekort tot WUG. Wie de term woonreservegebied niet kent, kent dus wellicht wel het woonuitbreidingsgebied.
Waarom een vrijgavebesluit nodig is
Grond in woonreservegebied mag pas bebouwd worden nadat de gemeente een vrijgavebesluit heeft genomen. Zo houdt de gemeente de regie over welke gronden wanneer ontwikkeld worden. Bij die vrijgave moet doorgaans voldaan zijn aan vier eisen:
- Functievermenging: de nieuwe woningen mogen niet louter een woonwijk vormen. Er moet ook ruimte zijn voor andere functies, zoals winkels, kantoren of groene ruimte.
- Een minimale groepering van woningen: de woningen moeten in een zeker verband gebouwd worden, bijvoorbeeld als rijwoningen of een kleine verkaveling, in plaats van als verspreide, losstaande villa’s.
- Gedeelde voorzieningen: de bewoners moeten bepaalde zaken samen delen, zoals een toegangsweg, parking of speelruimte, in plaats van dat elke woning apart over alles beschikt.
- Een hoog ruimtelijk rendement: de grond moet zo efficiënt mogelijk benut worden, met voldoende woningen per hectare, in plaats van een verkwistend lage bebouwingsdichtheid.
Het knelpunt bij kleine percelen of restpercelen
Die eisen zijn zinvol bij de ontwikkeling van een ruime zone, maar onwerkbaar voor een klein restperceel dat ingesloten ligt tussen al bebouwde kavels. Een oorspronkelijk voorstel om restpercelen volledig vrij te stellen van een vrijgavebesluit sneuvelde bij de invoering van de regeling in 2023, na een advies van de Raad van State dat wees op strijdigheid met de rechtspraak van het Grondwettelijk Hof over ingrepen in bestemmingsvoorschriften. Het gevolg was dat ook piepkleine restpercelen aan dezelfde zware eisen moesten voldoen als een volledige verkaveling.
Twee nieuwe vrijstellingen van het vrijgavebesluit zelf
Het decreet voegt aan artikel 5.6.10 VCRO twee gevallen toe waarin helemaal geen vrijgavebesluit meer nodig is:
- Een omgevingsvergunning voor de loutere afbraak van een constructie of voor het vellen van bomen.
- Een verkavelingsvergunning waarvan het deel in woonreservegebied niet bebouwd of verhard mag worden volgens de verkavelingsvoorschriften zelf.
Soepelere eisen op basis van oppervlakte
Voor vrijgaves die wel nodig blijven, voert een nieuwe paragraaf 3/1 in artikel 5.6.11 VCRO twee duidelijke oppervlaktegrenzen in:
- Onder vijftien are, ofwel 1500 vierkante meter, kan gemotiveerd afgeweken worden van zowel de vereiste van hoog ruimtelijk rendement en groepering van woningen, als van de vereiste van functievermenging en gedeelde voorzieningen.
- Tussen vijftien are en een halve hectare kan nog steeds afgeweken worden van de vereiste van functievermenging en gedeelde voorzieningen, maar niet van de vereiste van rendement en groepering.
- Boven een halve hectare gelden alle eisen onverkort.
De afwijking moet wel steeds gemotiveerd worden, onder meer op basis van de voorzieningen en de woondichtheid in de omgeving. Bovendien moet de vrijgave nog altijd een samenhangend en ruimtelijk afzonderbaar deel van het woonreservegebied betreffen. Percelen mogen dus niet kunstmatig worden opgesplitst om zo onder de grenzen te blijven.
Wat betekent dit voor u?
Hebt u een restperceel of een kleinere kavel in woonreservegebied dat tot nu toe onbebouwbaar leek door de strenge eisen, of plant u een verkaveling die deels in woonreservegebied ligt zonder daar te bouwen? Dan is het de moeite waard om uw dossier vanaf 20 augustus 2026 opnieuw te bekijken.
Authors:
- Matias Osorio Olivera, Counsel at Andersen in Belgium
- Yves Sacreas, Senior Counsel at Andersen in Belgium
