Dans son arrêt du 3 février 2026, la Cour d’appel d’Anvers a apporté d’importantes clarifications concernant l’application des dispositions anti-abus belges aux cession d’actions réalisées dans le cadre d’une restructuration de groupe.
Faits
L’affaire concernait un groupe belge actif dans le secteur du logement pour seniors. Dans le cadre d’une réorganisation plus large, une société du groupe belge a fait l’objet d’une scission partielle, par laquelle les activités opérationnelles ont été séparées des actifs immobiliers et transférées à une autre entité du groupe déjà existante. Par la suite, les actions de la société scindée détenant l’immobilier ont été vendues à un investisseur externe dans le cadre d’une opération de sale-and-lease-back.
Sur cette vente, la société holding belge a réalisé une plus-value d’un peu plus de 10 millions d’euros, pour laquelle elle a invoqué l’exonération des plus-values sur actions conformément à l’article 192, §1 CIR 92. L’administration fiscale belge a toutefois refusé cette exonération, estimant que la structure avait artificiellement transformé une transaction immobilière imposable (« asset deal ») en une cession d’actions exonérée (« share deal »).
Selon l’administration, l’opération relevait tant de la disposition anti-abus spécifique issue de la directive mère-filiale (article 203, §1, 7° CIR 92) que de la disposition anti-abus générale (article 344, §1 CIR 92). La neutralité fiscale de la scission partielle n’était pas contestée.
La société holding n’était pas d’accord avec la position de l’administration et a donc porté l’affaire devant le Tribunal de première instance d’Anvers, division Anvers, qui a entièrement suivi la position du contribuable dans son jugement n° 22/4610/A du 25 mars 2024. L’administration a ensuite interjeté appel devant la cour d’appel d’Anvers.
Décision
La cour d’appel a rejeté les arguments de l’administration et a confirmé intégralement la décision de première instance en faveur du contribuable.
La cour a jugé que la combinaison d’une scission partielle suivie d’une cession d’actions ne constituait pas, en l’espèce, un montage artificiel. Selon la cour, la structure reposait sur des considérations économiques réelles et échappait dès lors au champ d’application des dispositions anti-abus.
Eléments clés
Plusieurs facteurs se sont révélés déterminants dans le raisonnement de la cour :
- Les opérations ne constituaient pas des opérations isolées, mais faisaient partie d’un plan pluriannuel visant à restructurer le groupe en séparant l’immobilier des activités opérationnelles.
- La vente a permis à la société holding de libérer des liquidités, d’attirer un financement bancaire et de soutenir de nouveaux investissements. La cour a constaté que les produits ont effectivement été réinvestis. La société holding a investi six fois le produit de la vente, principalement dans des actifs amortissables.
- La Cour a souligné que la société holding n’avait jamais détenu directement le bien immobilier sous-jacent. Par conséquent, une cession d’actions ne pouvait pas être assimilée à une vente de l’immeuble lui-même. La Cour a jugé que, en l’absence de preuve de simulation, les autorités fiscales devaient respecter la personnalité juridique distincte des entités.
- La cour a rejeté l’hypothèse de l’administration selon laquelle un « share deal » serait économiquement équivalent à un « asset deal ». Elle a mis en évidence des différences en matière de valorisation, de conséquences juridiques et d’allocation des flux de trésorerie.
- La structure mise en place garantissait la continuité des contrats existants (dont 13 conventions en cours en vue d’un réaménagement en profondeur de l’immobilier) et évitait des perturbations potentielles qui auraient pu survenir dans le cadre d’un « asset deal ».
- La cour a reconnu que les cessions d’actions constituent une pratique courante dans les transactions immobilières en Belgique et ne peuvent en soi être considérées comme un abus fiscal.
Conclusion
Cet arrêt confirme que le choix d’une cession d’actions plutôt que d’une transaction immobilière ne constitue pas en soi un abus fiscal, même si ce choix entraîne des conséquences fiscales plus favorables. Lorsqu’une opération repose sur des motifs économiques réels et reflète la réalité économique, les juridictions belges restent réticentes à requalifier fiscalement de telles opérations.
Cette approche est pleinement conforme à ce que nous avons constamment soutenu avant cette décision, à savoir que des restructurations dûment étayées devraient résister à de telles contestations fondées sur l’abus fiscal.
L’arrêt rappelle également que la charge de la preuve incombe à l’administration fiscale pour démontrer l’existence d’un montage artificiel - ce que l’administration n’a pas réussi à faire de manière convaincante dans cette affaire.
Envisagez-vous une vente ou une restructuration d’une société regroupant à la fois des activités opérationnelles et de l’immobilier, ou une opération de sale‑and‑leaseback nécessitant éventuellement un « carve‑out » préalable ? N’hésitez pas à nous contacter avant d’entreprendre toute démarche. Bien que cet arrêt constitue un signal positif pour les contribuables, il montre une fois de plus que l’administration fiscale n’accepte pas automatiquement ces structures et invoque régulièrement des arguments d’anti‑abus. Une préparation rigoureuse, une justification économique claire et une documentation soignée sont donc essentielles pour limiter au maximum les discussions et assurer un résultat favorable en cas de procédure.
