Conform de Wet Breyne dienen niet-erkende aannemers een voltooiingswaarborg van 100% te stellen (wat neerkomt op een waarborg van 100% van de totale bouwprijs), terwijl erkende aannemers kunnen volstaan met een waarborg van 5% van de prijs van het gebouw. Het Hof van Justitie van de Europese Unie heeft geoordeeld dat België een disproportioneel onderscheid maakt tussen erkende en niet-erkende aannemers in de garantieregeling van de Wet Breyne.
België zal haar wetgeving moeten aanpassen. Zal dit leiden tot de afschaffing of uitbreiding van de voltooiingswaarborg, of net tot een hele andere aanpak? De modernisering van de Wet Breyne was ook al voorzien in het regeerakkoord.
Waar gaat het arrest over?
De Wet Breyne biedt onder bepaalde voorwaarden een bescherming aan kopers die een huis of appartement op plan aankopen. Achterliggend idee: kopers kopen een woning die nog niet bestaat, dus ze dienen extra bescherming te krijgen (o.a. faillissementsrisico).
Eén van die beschermingsmechanismen is de verplichting voor aannemers en/of verkopers om een financiële zekerheid te stellen. Daarbij maakt de Wet Breyne op heden een onderscheid tussen:
- erkende aannemers, die een borg moeten stellen van 5% van de totale prijs van het gebouw;[1] en
- niet-erkende aannemers, die een voltooiingsborg van 100% moeten stellen.[2]
Eerder merkte de Europese Commissie reeds op dat dit onderscheid een beperking inhoudt van het vrij verrichten van diensten door buitenlandse aannemers en projectontwikkelaars. Het zou voor hen een extra horde zijn om een erkenning als aannemer te verkrijgen.
België verdedigde deze regeling door te stellen dat een erkenning als aannemer blijk geeft van voldoende technische en financiële draagkracht, waardoor risico’s voor de koper bij een aankoop op plan kleiner worden.
Beslissing van het Hof van Justitie
Het Hof van Justitie oordeelde dat de vereisten waaraan buitenlandse aannemers en projectontwikkelaars moeten voldoen, het beginsel vrijheid van dienstverrichting te veel beperkt, zonder dat daar een voldoende zwaarwegend belang tegenover staat. België zou de Dienstenrichtlijn 2006/123[3] schenden.
Concreet wees het Hof van Justitie op het volgende:
- Projectontwikkelaars kunnen onder de gunstige 5%-borgstelling vallen door een structuur op te zetten met een Belgische erkende aannemer. Om een dergelijke structuur te creëren, moeten zij een (secundaire) vestiging in België hebben. Volgens het Hof van Justitie is dit een te verregaande beperking.
- Buitenlandse aannemers kunnen in principe onder de 5%-borgstelling vallen indien zij aantonen dat hun erkenning in hun eigen lidstaat gelijkwaardig is aan een Belgische erkenning. Dit brengt echter een aanzienlijke administratieve last en bewijslast met zich mee. Het Hof van Justitie oordeelde dat het bestaan van dergelijke drempels om toegang te krijgen tot de gunstigere regeling een onevenredige beperking vormt in de zin van de Dienstenrichtlijn.
Voor Belgische aannemers bestaat uiteraard dezelfde drempel om van de 5% regeling te kunnen genieten, namelijk het bekomen van een erkenning. Daarover spreekt het Hof zich niet uit, nu de Dienstenrichtlijn waaraan zij toetst, uitsluitend betrekking heeft op het verkeer van diensten tussen lidstaten.
Gevolgen in de praktijk & impact voor aannemers en ontwikkelaars
België zal de garantieregeling in de Wet Breyne moeten aanpassen. Een herwerking en modernisering van de Wet Breyne stond conform het regeerakkoord hoe dan ook al op de planning. Een gelijkschakeling van de waarborg voor erkende en niet-erkende aannemers naar 5%, lijkt daarbij de meest waarschijnlijke oplossing.
De aanpassing van de Wet Breyne kan ook gevolgen hebben op projectstructureringen. Door het onderscheid tussen erkende en niet-erkende aannemers zijn er in de hedendaagse praktijk alternatieve projectstructuren uitgedacht (bijvoorbeeld de aannemer wordt verkoper-opstalhouder), hetgeen niet steeds gewild is door partijen. Aannemers en ontwikkelaars volgen wijzigingen aan de Wet Breyne dus best nauwgezet op: dit kan ervoor zorgen dat bepaalde manieren van projectstructurering interessanter zullen worden.
Het arrest van het Hof van Justitie kadert in een bredere tendens om drempels en vereisten voor aannemers en projectontwikkelaars voor het verrichten van diensten weg te nemen. Dit heeft in het verleden ook al geleid tot de afschaffing van de registratie van aannemers en van vestigingsvoorwaarden zoals beroepskwalificaties, voor buitenlandse aannemers.
