Improductief: vrijstelling mogelijk mits onvrijwillig
Ieder die op 1 januari van het aanslagjaar eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker is van onroerende goederen, is belastingplichtige in de onroerende voorheffing.
De wet voorziet in een kwijtschelding of proportionele vermindering van het kadastraal inkomen van het onroerend goed – en dus van de daarop gebaseerde onroerende voorheffing – naar verhouding tot de duur en de omvang van de improductiviteit, wanneer het gaat om een niet-gemeubileerd gebouw dat in de loop van het betrokken jaar ten minste negentig dagen volstrekt niet in gebruik is genomen en volstrekt geen inkomsten heeft opgebracht. In het Vlaamse Gewest is er in principe – zie evenwel hierna – geen vrijstelling of vermindering als het onroerend goed langer dan twaalf maanden niet in gebruik is genomen, rekening houdend met het vorig aanslagjaar.
Uit rechtspraak van het Hof van Cassatie, en inmiddels unaniem aangenomen in de andere rechtspraak en in de rechtsleer alsook door de administratie, volgt dat de improductiviteit onvrijwillig moet zijn. Voor zover u aantoont – de bewijslast ligt bij de belastingplichtige – dat de improductiviteit onvrijwillig is, moet de vrijstelling worden verleend. Dit geldt evenzeer, zo volgt uit rechtspraak van het Grondwettelijk Hof, voor de panden die langer dan twaalf maanden improductief zijn. De hogervermelde twaalfmaandenregel wordt in dat geval met andere woorden buitenspel gezet.
Onvrijwillig: what’s in a name?
Kern van de zaak is dus of er sprake is van onvrijwilligheid. Over dit begrip is al veel inkt gevloeid en bestaat er veel casuïstiek. Onvrijwillig betekent dat de improductiviteit te wijten is aan omstandigheden onafhankelijk van de wil van de belastingplichtige. Daarmee gepaard gaat de vraag of de belastingplichtige alle redelijke inspanningen doet om de improductiviteit zo mogelijk te vermijden.
Het moet niet gaan om een absolute maar om een werkelijke en normale onmogelijkheid tot productiviteit rekening houdend met de concrete omstandigheden. Voor bedrijfsvastgoed wordt rekening gehouden met de economische realiteit.
Traditioneel nam de administratie aan dat er slechts sprake zou zijn van onvrijwillige improductiviteit als een gebouw gelijktijdig te huur en te koop wordt gesteld. Onder impuls van de rechtspraak is deze zogenaamde voorwaarde bijgestuurd. Zo bepalen de administratieve commentaren dat een ongenuanceerde en blindelingse toepassing ervan aanleiding kan geven tot onbillijke situaties, tot resultaten die tegenstrijdig zijn aan de economische realiteit, dat het voor elk geval aangewezen is de aard van het goed te onderzoeken om uit te maken of het zich leent zowel voor een tijdelijke of zelfs definitieve huur dan wel tot verkoop, of het goed niet van die aard is dat een tehuurstelling gedurende de periode van tekoopstelling onmogelijk is, of deze tehuurstelling de verkoop zou bemoeilijken zo niet onmogelijk maken.
In verband met de aard van het onroerend goed gaat het doorgaans om volgende factoren:
- De oppervlakte van het gebouw; bv. een zeer grote site.
- De staat van het gebouw; bv. sterk verouderd.
- De omgeving van het gebouw; bv. in een bruisende dan wel dode commerciële omgeving, maakt het deel uit van een complex geheel van gebouwen; enz.
- De bijzondere inrichting of gebruik van het gebouw; bv. specifiek ingericht en gebruikt voor een welbepaalde activiteit zoals als rusthuis, als winkelpand, als industriële site, enz.
Casuïstiek
In de rechtspraak zijn precedenten bekend waarin bijvoorbeeld herhaalde pogingen tot verhuring, in het licht van de specifieke omstandigheden en aard van het gebouw, blijk geeft van redelijke inspanningen om de improductiviteit te voorkomen en derhalve van onvrijwillige improductiviteit. Ook VLABEL volgt hierin, zo blijkt onder meer uit recente dossierervaringen.
In een recent praktijkvoorbeeld waren de feiten in essentie als volgt:
- Het gebouw betrof een winkelpand.
- Met een oppervlakte van meer dan 1.500 vierkante meter.
- Gelegen in een winkelstraat in een provinciehoofdstad.
- Gebouw dat jarenlang verhuurd werd aan een bekende kleding-winkelketen.
- De winkelstraat kenmerkt zich inmiddels door leegstand onder meer ingevolge de oprichting van een nieuw stadsdeel met winkelcentrum met lage huurprijzen.
- In de betrokken periode waren er diverse (vier) huurmandaten aan vastgoedmakelaars.
- Nadat de makelaarsopdrachten niet meteen resultaat opleverden werd er rechtstreeks contact gelegd met potentiële huurders.
Een bijzondere situatie dus met een specifieke aard van het gebouw en diverse pogingen tot verhuring. Deze feiten werden bij bezwaarschrift ten aanzien van de aanslag in de onroerende voorheffing één voor één onderbouwd met stukken. VLABEL heeft het bezwaarschrift onverkort ingewilligd. De meer dan behoorlijke aanslag werd integraal ontheven op grond van de onvrijwillige improductiviteit.
Er zijn, uiteraard, bedrijfseconomisch ook situaties denkbaar waarin noch een verhuring noch een verkoop realistisch is op korte of lange termijn. Denken we bijvoorbeeld aan sites van substantiële omvang die historisch werden gebruikt en ingericht voor een welbepaalde activiteit (bv. zorginstelling, ziekenhuis, rusthuis, fabrieksgebouw voor specifieke industriële bestemming, enz.), aan gebouwen die historisch geïntegreerd zijn in een gebouwencomplex met meerdere eigenaars, …, en die zich in verouderde toestand bevinden. In dit geval komen, in de filosofie van de (cassatie-)rechtspraak inzake onvrijwilligheid, andere handelingen in beeld als verantwoording van de onvrijwillige improductiviteit, zoals herbestemmingsprojecten of voorbereidende handelingen om het pand op termijn verkoops- en/of verhuurklaar te maken. Concreet denken we aan: contacten met projectontwikkelaars, met bouwpromotoren, met steden in functie van bestemmingswijzigingen, herkavelingen, en/of vergunningen, met architecten, met aannemers; enz. Mits dergelijke acties onderbouwd worden, moeten ook deze situaties voor ontheffing van de onroerende voorheffing in aanmerking komen.
Bedrijfsvastgoed kan door diverse omstandigheden tijdelijk of langdurig improductief worden. De aanslagbiljetten in de onroerende voorheffing blijven niettemin komen en de bedragen lopen vaak hoog op. Indien de improductiviteit onvrijwillig is, wat betekent te wijten aan bijzondere omstandigheden onafhankelijk van de wil van de belastingplichtige en de belastingplichtige alle redelijke inspanningen levert om de improductiviteit te voorkomen (bv. een herhaalde tehuurstelling), is vrijstelling van de onroerende voorheffing mogelijk, mits de nodige onderbouw. De bezwaartermijn is wel bijzonder kort, deze bedraagt drie maanden te rekenen vanaf de verzending van het aanslagbiljet en is bovendien een vervaltermijn! Zeker en vast nuttig om tijdig een dossier op te bouwen, advies in te winnen, en desgevallend een goed onderbouwd bezwaarschrift met verzoek tot vrijstelling onroerende voorheffing te gaan indienen.
