Verhuurt u een woning met ernstige kwaliteitsgebreken? Dan riskeert u strafrechtelijke vervolging. Vanaf vandaag worden de straffen voor krotverhuur aanzienlijk verhoogd. Een geldboete kan oplopen tot 800.000 euro bij verzwarende omstandigheden. Tegelijk krijgt de rechter meer ruimte om de straf af te stemmen op de ernst van de feiten.
Wat is krotverhuur?
De Vlaamse Codex Wonen (VCW) verplicht elke woning om aan minimale kwaliteitsnormen te voldoen. Denk aan voldoende stabiliteit, brandveiligheid en een gezond binnenklimaat.
Wie een woning verhuurt, te huur stelt of ter beschikking stelt die deze normen niet haalt, pleegt een misdrijf (artikelen 3.34 en 3.35 VCW). In de volksmond heet dat krotverhuur.
Dit is niet hetzelfde als huisjesmelkerij, waarbij een verhuurder bewust misbruik maakt van de kwetsbare positie van een huurder. Voor krotverhuur is zo'n kwetsbare positie niet vereist.
Tot voor kort werd krotverhuur bestraft met een gevangenisstraf van zes maanden tot drie jaar en met een geldboete van 500 tot 25.000 euro, of één van beide straffen alleen.
Bij verzwarende omstandigheden, zoals wanneer van de activiteit een gewoonte werd gemaakt, liep dat op tot een gevangenisstraf van één tot vijf jaar. De geldboete kon dan 1.000 tot 100.000 euro bedragen.
Wat verandert er vandaag?
Het decreet van 3 juni 2026 tot wijziging van diverse decreten, wat betreft de tweede algemene implementatie van het Kaderdecreet Vlaamse Handhaving (KVH), treedt op 8 september 2026 in werking. Daarmee worden ook de strafbepalingen van de artikelen 3.34, 3.35 en 3.36 VCW herschreven.
De straffen worden voortaan uitgedrukt volgens het nieuwe strafniveausysteem van het in 2024 hervormde Strafwetboek (Sw.), dat sinds 1 september 2026 van kracht is. Artikel 36 Sw. regelt de niveaus voor natuurlijke personen, artikel 38 Sw. die voor rechtspersonen.
In het kader van krotverhuur zijn telkens de niveaus 1, 2 en 3 relevant. Zowel voor natuurlijke personen alsook voor rechtspersonen kunnen de hoofdstraffen uiteenlopen van een geldboete tot de sluiting van de inrichting of een gevangenisstraf, al naargelang van wie betrokken is.
Het basisfeit, zijnde de krotverhuur (artikelen 3.34 en 3.35 VCW), zal hierbij gestraft worden met een straf van niveau 2 of 1, waarbij de maximale geldboete altijd 200.000 euro bedraagt. In het geval van verzwarende omstandigheden, namelijk bij gewoonte of deelname aan een vereniging (artikel 3.36 VCW), geldt niveau 3 of 1, en bedraagt de maximale geldboete altijd 800.000 euro.
Tegelijk volgt hieruit dat de decreetgever er bewust voor gekozen heeft om de rechter de mogelijkheid te geven om, in afwijking van de regeling uit het Strafwetboek, desgevallend toch voor niveau 1 te kiezen, ook wanneer een straf van niveau 2 of 3 kan opgelegd worden. Zo krijgt de rechter meer ruimte om de straf af te stemmen op de ernst van de feiten.
Wat betekent dit voor u?
Verhuurt u woningen of adviseert u verhuurders? Zorg er dan voor dat de woning aan de minimale kwaliteitsnormen voldoet vóór u ze verhuurt of ter beschikking stelt.
Komt u toch in een dossier van krotverhuur terecht, dan is niet alleen de hoogte van de mogelijke geldboete van belang. De rechter heeft namelijk ook meer manoeuvreerruimte gekregen. Dat kan een belangrijk aandachtspunt zijn bij de beoordeling van de strafrechtelijke risico's en de verdediging in een concreet dossier.
De specialisten van Team Real Estate van Andersen staan u graag bij met advies over handhaving en aansprakelijkheid bij de verhuur van onroerend goed.
Authors:
- Matias Osorio Olivera, Andersen
- Yves Sacreas, Andersen
