Le 31 janvier, le ministre de l'Aménagement du territoire wallon a présenté officiellement le Code du Développement Territorial appelé CoDT. Ce dernier installe une nouvelle législation en Wallonie qui rassemble les règles actuellement applicables en matière d'Aménagement du territoire et d'Urbanisme.
Conçu comme une boîte à outils au service des citoyens, des entreprises et des pouvoirs publics, le CoDT permettra à chacun de concrétiser dans les meilleures conditions possibles ses projets immobiliers. Il est rentré en vigueur au 1er juin 2017.
Le CoDT
Le Code du Développement territorial (CoDT) remplace, depuis le 1er juin 2017, le CWATUP. Il opère une révolution dans nombre de domaines dont nous rendrons compte dans de futurs articles, dont les nouvelles procédures de demande de permis d'urbanisme et de permis d'urbanisation avec l'introduction de délais de rigueur, les nouveaux outils planologiques et urbanistiques et leur valeur indicative, les infractions urbanistiques, l'urbanisme opérationnel, etc... Dans le présent article, ci-dessous, nous abordons la question de la taxation des plus-values découlant des plans, qui est une des nombreuses innovations du CoDT.
La taxation des plus-values dans le CoDT bis : le chaînon manquant ?
Les enjeux : éviter un territoire figé
L'aménagement du territoire s'attache à organiser la répartition rationnelle et planifiée sur le sol des différentes activités. En d'autres termes, il vise à assurer la coexistence entre les différentes affectations nécessaires au fonctionnement de nos sociétés. Un bon aménagement du territoire implique néanmoins de pouvoir faire évoluer les outils planologiques en fonction des besoins de la société.
Péchés originels : planologie trop rigide et absence de taxation des plus-values
En adoptant le CoDT bis, le législateur wallon tente de remédier aux péchés originels de la législation de 1962 sur l'aménagement du territoire, à savoir d'une part, des instruments planologiques trop rigides, dont la figure de proue est le plan de secteur, et d'autre part, une absence de politique foncière efficace.
En effet, une véritable politique foncière a pour but de rendre disponibles, au moment voulu et à un prix raisonnable, les terrains nécessaires au bon aménagement du territoire. Elle comporte en principe un ensemble de mesures « préventives » et « curatives » qui visent, d'une part, à lutter contre la rétention la spéculation foncière et, d'autre part, à constituer des réserves foncières en vue de réaliser des projets d'intérêt collectif.
L'un des problèmes auxquels la Wallonie devait faire face pour assurer une politique foncière efficace était de devoir assumer les indemnisations des moins-values générées par des plans d'aménagement, sans pouvoir capter les plus-values générées par les modifications de ces plans. À défaut de mécanismes de captation des plus-values, le financement des indemnisations des moins-values s'avérait dès lors malaisé, et de facto certaines parties du territoire wallon figées.
À travers le CoDT bis, le législateur wallon s'attaque pour la première fois à ce deuxième péché originel et opère une véritable révolution, en adoptant un régime de taxation des plus-values.
La synthèse du régime de taxation des plus-values
Le mécanisme est régi par les articles D.VI. 38 et suivants du CoDT bis. La taxation porte sur les bénéfices provenant uniquement des modifications des plans de secteur, qui sont par ailleurs limitativement listés à l'article D.VI.49. Les bénéfices sont consolidés au moment où un droit réel est « transmis » par acte authentique ou en cas d'obtention définitive d'un permis qui n'aurait pu être obtenu avant.
Le législateur instaure sept causes d'exclusion, dont, notamment les bénéfices provenant des biens appartenant aux pouvoirs publics, ou des biens de moins de 200 m²... Il existe également des causes de suspension.
La taxe sur les bénéfices de la planification est calculée à partir du bénéfice forfaitaire présumé de la parcelle sur la base de la superficie de la parcelle concernée. Ce « bénéfice présumé » est fixé par le législateur et est actualisé tous les cinq ans, sur base d'une proposition du gouvernement, ou à défaut, sur base de l’indice santé. Il s'agit d'un système de taxation par tranche. Ce nouveau régime s'appliquera seulement aux modifications des plans de secteur dont le projet a été adopté par le Gouvernement, après l'entrée en vigueur du CoDT bis, soit depuis ce 1er juin 2017.
Auteur: Thomas Hauzeur
