Selon François de Montpellier (Partner, Law Square), les investisseurs « atypiques » sont bien positionnés pour saisir les opportunités qui se présentent sur le marché.
Malgré des conditions économiques qui restent difficiles, le marché immobilier présente des perspectives favorables, en raison principalement de l’abondance des capitaux disponibles. Avec des flux de liquidité croissants sur les marchés, des sommes considérables sont investies en immobilier. Les éventuelles interrogations quant aux prix pratiqués sur ce marché sont compensées par la faiblesse des taux d’intérêt et par la perspective d’un rendement attrayant par rapport aux autres classes d’actifs. Dans un environnement caractérisé par une demande forte et une offre limitée, les transactions les plus intéressantes seront conclues par les investisseurs qui se fixent des priorités claires, qui comprennent les risques, qui ont des horizons d’investissement déterminés – et qui sont capables de se positionner et d’évoluer rapidement.
« Pour les investisseurs, la pénurie de biens de qualité est une importante difficulté à surmonter, davantage encore que le coût de financement ou la réglementation », souligne François de Montpellier, Partner chez Law Square. « Premièrement, il y a eu un mouvement vers des biens de première qualité sur les marchés de bureaux, retail et logistiques. À présent les investisseurs institutionnels sont toujours sous pression pour investir des volumes significatifs, ce qui les amène à s’intéresser à des projets résidentiels et de reconversion ainsi qu’à d’autres projets atypiques. »
Les opérateurs à gros budget restent la force dominante sur le marché, mais une connaissance approfondie du marché local peut s’avérer déterminante pour mettre la main sur des emplacements et des biens appropriés : des investissements ‘sains’ sont encore possibles dans des villes régionales, des bâtiments à rénover, des espaces de commerce et de bureaux en ville, des actifs logistiques, des reconversions résidentielles – en clair, des biens de qualité dans des villes soigneusement sélectionnées. La connaissance du marché local aide également à identifier le potentiel de nouvelles formes d’investissement immobilier, comme les logements d’étudiants et les résidences pour personnes âgées, voire les centres de loisirs.
« L’activité déployée par des acteurs non immobiliers ‘pure player’, tels des compagnies d’assurance ou des entrepreneurs qui deviennent développeurs, diversifie de plus en plus un paysage autrefois dominé par les ‘pure player’ immobiliers (fonds immobiliers nationaux et internationaux) », souligne François de Montpellier. « Nous observons également l’activité considérable d’investisseurs ‘atypiques’ – des particuliers ou familles fortunées, agissant seuls ou en groupe, ou high net worth individuals – dont l’horizon de placement peut s’étendre sur plusieurs générations, ce qui est nettement supérieur aux 3 à 8 ans appliqués par les fonds immobiliers nationaux et internationaux . Cette perspective à long terme s’accompagne de critères d’investissement différents. Ainsi, ces investisseurs peuvent par exemple acquérir un centre commercial dégageant une rentabilité acceptable mais pas exceptionnelle si ils ont la conviction sur la base d’une analyse de l’évolution démographique de la zone qu’une station RER/GEN sera construite à proximité d’ici 10 à 15 ans et qu’ils pourront alors augmenter la rentabilité de leur investissement voire le reconvertir en d’autres fonctions plus rentables. »
Quel que soit leur profil, les investisseurs immobiliers entendent gérer le risque pris. « Les investisseurs achètent en réalité un flux de revenus. Nous devons donc nous assurer que rien ne viendra l’interrompre. Nous veillons notamment à ce que le titre de propriété du bien soit clairement établi, que les contrats d’occupation et tous les permis soient en ordre et nous examinons les dispositions urbanistiques applicables », précise François de Montpellier. « Nous assistons nos clients tout au long du processus de négociation, jusqu’à la signature du contrat et au transfert de propriété. Nos clients veulent des conseils objectifs et la sécurité juridique que seul un cabinet juridique indépendant et une bonne connaissance de leur industrie peut leur offrir. »
Les contrats immobiliers sont devenus des transactions complexes qui impliquent de multiples acteurs : banques, conseillers fiscaux et financiers, avocats, occupants, pouvoirs publics variés, gestionnaires, etc. Les investisseurs institutionnels disposent d’une grande expertise dans ces matières, mais leur réactivité est parfois entravée par leurs politiques de gouvernance et leurs structures décisionnelles internes. « Les investisseurs atypiques ont besoin d’un soutien plus actif pour gérer tous les aspects opérationnels et techniques, mais se montrent par contre très performants en raison de leur rapidité d’action », souligne encore François de Montpellier. « Ils s’appuient sur une vision stratégique claire et sont bien positionnés pour saisir les opportunités qui se présentent sur le marché – ils ne sont certainement pas à sous-estimer. »
