Article écrit par Maître Jean-Pierre VERGAUWE et paru dans le numéro du mois de mai du Journal de l'Architecte.
La réception constitue une étape cruciale qui marque l’aboutissement des travaux.
On distingue, en général, la réception provisoire et la réception définitive encore que, dans bien des cas, celle-ci est perdue de vue par les parties et n’est jamais accordée.
La réception est constatée par un procès-verbal contradictoirement dressé entre les parties (maître de l’ouvrage, entrepreneur et architecte), encore que la doctrine et la jurisprudence reconnaissent les actes équipollents à réception (occupation des lieux ou exploitation de ceux-ci à condition que cette attitude du maître de l’ouvrage ne s’accompagne pas de réserve).
La réception entraine des conséquences importantes ; elle constitue la livraison des ouvrages et la fin des travaux.
Elle opère le transfert des risques qui, jusque là, incombaient à l’entrepreneur notamment en ce qui concerne la garde et la sécurité des ouvrages.
La réception met également un terme aux pénalités de retard.
En principe la réception provisoire ne constitue pas ipso facto le point de départ du délai de la responsabilité décennale ; toutefois, les parties peuvent librement décider de conférer à la réception un effet d’agréation et de constituer en conséquence le point de départ de la responsabilité décennale pourvu que cette intention soit exprimée.
Le rôle de l’architecte est capital au cours des opérations de réception puisqu’il s’agit de conseiller le maître de l’ouvrage.
Ce rôle est plus délicat lorsque l’architecte est intervenu pour un promoteur immobilier.
Dans ce cas, il arrive que le promoteur effectue la réception provisoire en deux étapes : d’abord avec les constructeurs (entrepreneur et architecte) et ensuite avec les acquéreurs.
Rappelons que la loi Breyne exige une double réception provisoire et définitive pour les parties communes et les parties privatives pour les immeubles à appartements.
Le procès-verbal de réception provisoire doit comporter la liste des travaux restant à effectuer et pour chacun de ceux-ci un délai d’exécution assorti, le cas échéant, de nouvelles pénalités de retard.
En effet, les pénalités contractuelles s’arrêtent en principe à la réception provisoire ! Si les travaux restant à exécuter sont importants, il est recommandé de faire retenir par le maître de l’ouvrage une somme suffisante.
Les vices, manquements et malfaçons qui ne seront pas réparés doivent être listés et donner lieu à indemnité forfaitaire déduite du solde d’entreprise.
Le procès-verbal de réception provisoire contient également la liste des vices apparents couverts par la réception et pour lesquels le maître de l’ouvrage accepte de renoncer à toute indemnité ou intervention de l’entrepreneur à condition que leur état n’empire pas à l’avenir.
Il est utile également de fixer le délai de garantie des constructeurs pour les vices cachés véniels à partir de la réception provisoire (généralement une période de 1 an à condition que le vice apparaisse et soit dénoncé en ce délai).
Les décomptes sont établis par l’architecte.
Ce dernier vérifiera que la loi Breyne a été respectée ; en effet, en cas de construction les protections de la loi Breyne en faveur du maître de l’ouvrage doivent être invoquées par ce dernier au plus tard au moment de la réception provisoire.
C’est à ce moment, au plus tard, que les manquements de l’entrepreneur général ou de promoteur immobilier doivent être dénoncés pour permettre d’invoquer la nullité de la convention prévue à l’article 13 de la loi Breyne du 9 juillet 1971.
Les cautionnements ou garanties bancaires doivent être libérés partiellement à la réception provisoire et le solde à la réception définitive.
L’architecte veillera à ce que les documents nécessaires soient remis au maître de l’ouvrage au moment de la réception provisoire, notamment documents des organismes agréés qui ont réceptionné les installations électriques, de gaz, etc…, les garanties décennales fournies par certains fabricants (exemple : double vitrage), le certificat de traitement fongicide et insecticide des bois de charpente et des gîtages, les plans as built, les modes d’emploi, le guide pratique d’entretien.
Enfin, l’architecte veillera à ce que le maître de l’ouvrage reçoive tous les instruments de coordination institués par la législation en matière de bien-être des travailleurs et particulièrement le dossier d’intervention ultérieure constatant la fin de la mission du coordinateur réalisation.
La mission de l’architecte se termine à la réception provisoire sous réserve de l’assistance au maître de l’ouvrage jusqu’à la réception définitive.
Jean-Pierre VERGAUWE
