Le juge de paix de Westerloo s’est prononcé sur la date de prise de cours du bail et sur les conséquences d’une demande prématurée de renouvellement d’un bail commercial.
La Cour de cassation a décidé que la notion de manquement grave du preneur devait s’apprécier différemment selon que ce manquement fonde une résiliation ou un refus de renouvellement d’un bail commercial.
Le bail commercial est réglementé de manière extrêmement rigide et formaliste par la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux.
La plupart des dispositions de cette loi sont impératives et sont nées du souci de trouver un juste équilibre entre d’une part les intérêts du locataire exploitant d’un fonds de commerce et de l’autre les intérêts du propriétaire d’un immeuble qui doit pouvoir en disposer.
L’examen de la jurisprudence en la matière démontre que l’application de cette loi suscite des difficultés et que bailleurs et locataires peuvent être confrontés à des situations particulièrement pénibles.
Il a dès lors paru intéressant d’attirer l’attention du lecteur sur deux décisions intéressantes qui ont été récemment publiées.
Dans une première décision du 4 octobre 2010, publiée le 29 octobre dernier, le juge de paix de Westerlo s’est prononcé sur les deux questions suivantes :
- La date de prise de cours du bail commercial
- Les conséquences d’une demande de renouvellement d’un contrat de bail commercial faite prématurément
S’agissant de la date de prise de cours du bail commercial, le juge de paix a rappelé que cette date est celle à laquelle le locataire prend possession des lieux, date qui ne coïncide pas forcément avec la date à laquelle le contrat de bail a été conclu. Le juge indique qu’à défaut, la durée légale de 9 ans des baux commerciaux pourrait trop facilement être contournée.
S’agissant des conséquences d’une demande de renouvellement prématurée, le juge de paix a tout d’abord rappelé le formalisme extrême de la loi sur les baux commerciaux et le fait que la Cour de cassation avait toujours rejeté toute assouplissement à cet égard. Considérant que l’article 14 de la loi sur les baux commerciaux prévoit qu’une demande de renouvellement doit être adressée par le locataire au bailleur entre le 18ème et le 15ème mois avant l’échéance du bail commercial et que le locataire avait adressé sa demande au cours du 19ème mois avant l’échéance du bail commercial, le juge a décidé que la demande avait été faite hors délai et qu’elle était donc nulle. En conséquence, le bailleur n’avait pas à répondre à une telle demande.
Dans le cadre de cette affaire, le locataire avait invoqué la mauvaise foi et l’abus de droit du bailleur qui avait bien reçu sa demande de renouvellement mais n’avait pas réagi, attendant l’écoulement du délai légal pour l’introduction d’une telle demande et dès lors la déchéance des droits de son locataire. Le juge a considéré que le comportement du bailleur n’était pas répréhensible et qu’il ne pouvait pas lui être reproché de ne pas avoir averti son locataire de son erreur.
Dans une seconde décision du 14 mai 2010, publiée le 5 mai dernier, la Cour de cassation a indiqué que les manquements du locataire qui ne sont pas suffisamment graves pour justifier une résiliation du bail peuvent néanmoins constituer des manquements graves au sens de l’article 16, I, 4° de la loi sur les baux commerciaux pouvant justifier un refus de renouvellement du bail. La notion de manquement grave est dès lors interprétée de manière moins sévère s’agissant du renouvellement du bail.
