Asbest in de vastgoedsector en wijzigingen in de regelgeving
Onze omgeving, terreinen en gebouwen, kampen jaren na het verbod op het gebruik van asbesthoudende materialen, nog steeds met de effecten van het vroegere gebruik van deze schadelijke stoffen. Verschillende regelgevingen, op federaal en gewestelijk niveau, proberen de risico’s hiervan voor ons vastgoed te beheersen. Asbestinventarisattesten zijn (momenteel enkel) in Vlaanderen sinds 2022 verplicht bij verschillende vastgoedtransacties. De Waalse Regering heeft in dat verband, tijdens haar thematische vergadering van 6 november 2025 over het klimaat ook de intentie geuit om sterker in te zetten op de strijd tegen asbest, met onder meer een mogelijk verplichte asbestcontrole bij verkoop, verhuur of verbouwing (zie het persbericht). Los van het asbestinventarisatieattest in Vlaanderen (en in de toekomst dus mogelijk ook in Wallonië), blijft ook de asbestregelgeving uit de Codex Welzijn op het Werk (Boek VI, Titel 3) nog steeds relevant in transacties en vastgoeddossiers. Omdat er in Brussel en Wallonië nog geen verplicht asbestattest bestaat, is het in een transactionele context des te belangrijker om ook in die gewesten de federale wetgeving nauwgezet op te volgen. Bepaalde asbestproblemen kunnen immers via deze verplichtingen achterhaald worden. Hierna blijven wij graag stilstaan bij enkele belangrijke wijzigingen die het KB van 19 december 2025 doorvoerde in de asbestregelgeving in de Codex Welzijn op het Werk (in werking sinds 22 december 2025). Deze asbestregelgeving richt zich tot elke werkgever die personeel tewerkstelt in gebouwen waar asbest aanwezig is. Voor deze werkgevers veranderen er in hoofdzaak twee belangrijke zaken:
- Zij moeten voortaan verplicht een beroep doen op een deskundige; en
- Als er asbest wordt vastgesteld, moet dit prioritair worden verwijderd.
De wijzigingen vloeien voort uit de omzetting van de Europese richtlijn 2023/2668, die in strengere regels voorziet met betrekking tot de bescherming van werknemers tegen de blootstelling aan asbest.
Asbestinventaris: verplicht beroep op experten
De werkgever was reeds verplicht om een asbestinventaris op te stellen. Dit is een document waarin de werkgever het asbest en al het asbesthoudend materiaal dat aanwezig is in het gebouw (of in arbeidsmiddelen) moet identificeren en de staat ervan moet beschrijven. De inventaris moet jaarlijks geactualiseerd worden, of ook tussentijds wanneer er bijvoorbeeld een incident plaatsvindt of er materiaal wordt ontdekt dat nog niet in de inventaris was opgenomen. Waar de werkgever zich vroeger voor het opstellen en bijwerken van de inventaris door een dienst of laboratorium mocht laten bijstaan, is hij voortaan verplicht om een beroep te doen op een expert in asbestinventarisering. Vóór de expert aangesteld wordt, moet het Comité voor preventie en bescherming op het werk advies verlenen over de opmaak of uitbreiding van de inventaris. Voor de jaarlijkse actualisatie hoeft er – zoals voorheen – geen beroep gedaan te worden op een expert-asbestinventariseerder. Volgens een nieuwe definitie is een expert in asbestinventarisering een persoon met kennis van asbestmaterialen in gebouwen en technische installaties, die ook op de hoogte is van de risicobeheersmaatregelen bij het nemen van stalen, zoals een bevoegde medewerker van een erkend laboratorium voor de opsporing van asbestvezels, een preventieadviseur gespecialiseerd in arbeidshygiëne of een andere persoon die volgens de toepasselijke gewestelijke regelgeving bevoegd is voor de opmaak van inventarissen. Deze expert mag een interne medewerker zijn, indien hij of zij tot één van deze categorieën behoort en dus de noodzakelijke expertise heeft. Ook op de experts bevoegd voor het opstellen van het Vlaamse asbestinventarisatieattest kan een beroep worden gedaan. Bovendien is men nu verplicht om voor de opmaak, actualisering of uitbreiding van de inventaris gebruik te maken van het model dat op de website van de FOD Werkgelegenheid beschikbaar is.
Beheer: prioriteit voor de verwijdering van asbest
Wanneer de asbestinventaris de aanwezigheid van asbest vermeldt, moet de werkgever een beheersprogramma opmaken. Vóór het wijzigingsbesluit konden de maatregelen bestaan in het fixeren, inkapselen, onderhouden, herstellen of verwijderen van het asbesthoudend materiaal. Nu bepaalt de Codex Welzijn op het Werk echter expliciet dat prioriteit wordt gegeven aan de verwijdering van het asbesthoudend materiaal. De prioritaire verwijdering vloeit rechtstreeks uit de Europese richtlijn voort. De andere maatregelen kunnen enkel nog tijdelijk toegelaten worden, voor zover ze een betere bescherming kunnen bieden in afwachting van de verwijdering, en op voorwaarde datlaura de verwijdering daardoor niet wordt bemoeilijkt. Dit alles moet in een risicoanalyse worden aangetoond. Conform het Vlaamse Materialendecreet moet de eigenaar van een asbesthoudende constructie bij onderhouds-, herstellings- of ontmantelingswerken steeds alle asbesthoudende materialen die door de werken eenvoudig bereikbaar geworden zijn, verwijderen. Ook het Asbestbesluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering vereist bij een verbouwing de voorafgaande verwijdering van alle asbesthoudende toepassingen waaraan men tijdens de werken raakt. Voor gebouwen waarin werknemers worden tewerkgesteld wordt die verwijderingsplicht bijgevolg verstrengd.
Auteurs:
- Laura Janssens & Elien Denoyelle (Eubelius)
