1. Pro-memorie: voorwaarden tarief van 2%
De voorwaarden om bij aankoop van een woning in Vlaanderen te kunnen genieten van het verlaagd tarief van 2% kunnen als volgt samengevat worden:
- de koper moet een natuurlijk persoon zijn – een aankoop door een rechtspersoon (vennootschap) wordt aldus volledig uitgesloten;
- het moet gaan om een "zuivere" aankoop (d.i. tegen betaling van een prijs in geld);
- de geheelheid in volle eigendom van de woning moet gekocht worden – een zogenaamde gesplitste aankoop van blote eigendom en/of vruchtgebruik mag dus niet;
- de woning moet de koper tot hoofdverblijfplaats strekken en hij moet zijn inschrijving in het bevolkingsregister op het adres van de gekochte woning nemen binnen de drie jaar te rekenen vanaf de datum van de authentieke aankoopakte en die inschrijving gedurende een ononderbroken periode van minstens een jaar behouden; en
- er is geen sprake van enig "verhinderend bezit".
2. Verhinderend bezit
De voorwaarde van afwezigheid van verhinderend bezit houdt in dat de betrokken aankoop gaat om de enige eigen woning van de koper.
Dat wil zeggen dat de koper op het moment van de aankoop niets reeds voor de geheelheid in volle eigendom eigenaar mag zijn van een andere woning of bouwgrond, waar die ook gelegen is (ook in het buitenland!).
Volgens dit principe oordeelde de Vlaamse Belastingdienst tot voor kort dan ook dat het bezit van een vakantiewoning automatisch kwalificeerde als verhinderend bezit.
Inderdaad, haar standpunt inzake luidde als volgt (SP nr. 18044bis dd. 28.01.2026):
"a. Bezit vakantiehuisje of chaletHet bezit van een caravan, chalet vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief."
3. Cassatiearrest van 12 maart 2026
Kopers van een enige, eigen woning die reeds ander vakantievastgoed bezitten, kunnen echter sinds kort ademhalen: het bezit van een vakantiewoning sluit immers het verlaagde registratierecht van 2% niet automatisch meer uit sinds het arrest van het Hof van Cassatie van 12 maart 2026.
In dit arrest oordeelde het Hof immers dat onder het begrip "woning" in artikel 2.9.4.2.11 VCF verstaan moet worden: "een huis of het geheel of een gedeelte van een verdieping van een gebouw dat hetzij dadelijk, hetzij na normale herstellings- of onderhoudswerken hoofdzakelijk dient of zal dienen tot huisvesting van één gezin of een persoon, met in voorkomend geval de aanhorigheden die tegelijk met dat onroerend goed worden verkregen."
Aldus houdt het begrip "woning" voor het Hof in dat een gezin of een persoon het onroerend goed met een zekere bestendigheid aanwendt of zal aanwenden als huis of tehuis en dat zich daar het dagelijkse leven situeert.
Het Hof oordeelde dan ook dat een onroerend goed in een recreatiegebied, waar domicilie- en permanente bewoning wettelijk verboden zijn, niet te kwalificeren valt als een "woning" in de zin van de fiscale wetgeving.
Met andere woorden: een vakantiewoning kwalificeert niet meer automatisch als verhinderend bezit! Er zal steeds gekeken moeten worden of de vakantiewoning al dan niet voldoet aan voornoemde begripsomschrijving van "woning" in de zin van artikel 2.9.4.2.11 VCF. De belastingplichtige die zich op de toepassing van het voormelde verlaagd tarief beroept, moet daarbij aantonen dat er geen huisvesting is in de voormelde zin.
In navolging van voormeld arrest zag de Vlaamse Belastingdienst zich dan ook verplicht haar toepasselijke standpunt inzake vakantiewoningen en het 2%-recht als volgt aan te passen (Standpunt nr. 18044bis d.d. 21.04.2026):
"Of het bezit van een vakantiehuisje, chalet of caravan een beletsel vormt voor de toepassing van het verlaagd tarief dient telkens in concreto beoordeeld te worden in functie van de begrippen woning (overeenkomstig artikel 1.1.0.0.2, twaalfde lid, 6° VCF) en huisvesting (in de gebruikelijke betekenis)."
Relevante regelgeving
- Standpunt VLABEL nr. 18044bis dd. 28.01.2026
- Standpunt VLABEL nr. 18044bis d.d. 21.04.2026
- 2.9.4.2.11. VCF
Authors:
Gregory Grouwels, Partner at Monard Law
Marie-Jo Lieten, Lawyer - Associate at Monard Law
