Bouwen op grond van je partner: deze maatregelen treft u het best op voorhand
24/12/2018

Het is een vaak voorkomende problematiek tussen feitelijke en wettelijke samenwoners, maar ook tussen gehuwden, onder het stelsel van scheiding van goederen: één van de partners bezit een grond en men bouwt hier samen een woning op. Deze woning wordt betaald met gelden van beide partners. Nadien gaat men uit elkaar en speelt de vraag naar eigendom en/of vergoeding. 

Ons burgerlijk wetboek gaat uit van het principe van natrekking: dit houdt in dat de eigenaar van een grond ook eigenaar wordt geacht te zijn van alles wat er zich op of onder die grond bevindt. 

De echtgenoot die geen eigenaar is van de grond kan wel proberen een vergoeding te verkrijgen voor de gelden die hij/zij in de woning heeft geïnvesteerd. Een eerste probleem is het vinden van een rechtsgrond (een wettelijke bepaling) om deze vordering op te baseren. Dit is vaak lastig en meestal komt men uit bij de rechtsfiguur van de “verrijking zonder oorzaak”. De echtgenoot-eigenaar zal vervolgens vrijwel altijd aanhalen dat de betalingen door de andere echtgenoot gewoon bijdragen in de lasten van het huwelijk/samenwoning waren en dat hij/zij in ruil gratis kon verblijven in de woning. Daarenboven verkrijgt men op grond van de verrijking zonder oorzaak enkel een schuldvordering in geld op de echtgenoot-eigenaar en geen zakelijke rechten op de woning. 

In een recent arrest van het Hof van Beroep te Gent wordt een alternatieve oplossing gebruikt. In casu hadden twee wettelijk samenwonende partners samen een woning gebouwd op de bouwgrond van één van hen. De partners hadden onder meer gezamenlijk een architectenovereenkomst gesloten, diverse aannemingsovereenkomsten gesloten, een bouwvergunning aangevraagd, een hypothecaire lening aangegaan en bepaalde bouwmaterialen gekocht. 

Het Hof van Beroep te Gent leidt uit deze feiten af dat het koppel afstand heeft gedaan van het principe van natrekking door de stilzwijgende vestiging van een opstalrecht. Bij een opstalrecht is er sprake van een eigendomssplitsing tussen de grond en de gebouwen die erop staan. De grond blijft eigendom van één echtgenoot, terwijl het huis onverdeeld eigendom is van beide echtgenoten.

In geval van een breuk kan men vervolgens de uitonverdeeldheidtreding vragen als men kan aantonen dat de onverdeeldheid geen reden van bestaan meer heeft, bijvoorbeeld de onverdeeldheid met betrekking tot de woning is slechts zinvol zolang de relatie duurt. Komt de relatie ten einde, dan heeft het verder bestaan van de onverdeeldheid geen zin meer.

Het grote voordeel van deze oplossing is dat beide echtgenoten een zakelijk recht bezitten op de woning. Een zakelijk recht biedt meer zekerheid en bescherming dan een louter verbintenisrechtelijke vergoedingsvordering. Anderzijds mag de draagwijdte van dit arrest niet overschat worden: in casu konden de echtgenoten zéér goed bewijzen dat ze de woning samen gebouwd hadden, wat niet altijd het geval zal zijn.

Om deze redenen anticipeert men best op deze problematiek bij de bouw van een woning op grond die slechts van één partner is, via huwelijkscontract of in een samenlevingsovereenkomst. Hierbij moet dan met de partijen besproken worden welke rechten ieder wenst te verkrijgen (zakenrechtelijk of vermogensrechtelijk), of, en zo ja, welke vergoeding er eventueel moet betaald worden door de partner-grondeigenaar enz.

Related : Cazimir


Click here to see the ad(s)
All articles Construction law

Lastest articles Construction law

Het nieuw appartementsrecht: naar een vlottere en eerlijkere besluitvorming
14/03/2019

België heeft heel wat verouderde appartementsgebouwen en dit leidt meer en meer tot problemen. Om de woonkwaliteit va...

Het nieuw appartementsrecht: naar een vlottere en eerlijkere besluitvorming Read more

Vijf belangrijke nieuwigheden voor januari 2019
10/01/2019

Sinds 1 januari zijn er heel wat zaken voor de mede-eigenaars van een appartementsgebouw veranderd. De nieuwe regels inzak...

Vijf belangrijke nieuwigheden voor januari 2019 Read more

Verplichte verzekering voor aannemers is in werking getreden vanaf 01.07.2018
01/08/2018

Met de ‘Wet Peeters’ (wet van 31 mei 2017) is vanaf 1 juli 2018 nu ook elke aannemer en ‘andere dienstve...

Verplichte verzekering voor aannemers is in werking getreden vanaf 01.07.2018 Read more

Bodemattest als opschortende voorwaarde: Hof van Cassatie staat dit gedeeltelijk toe
26/05/2018

In een arrest van 22 maart 2018 schept het Hof van Cassatie enige klaarheid over het gebruik van opschortende vo...

Bodemattest als opschortende voorwaarde: Hof van Cassatie staat dit gedeeltelijk toe Read more

LexGO Network