Lenen banken opnieuw aan de vastgoedsector? Ja, maar…

Le secteur de l’immobilier transactionnel se réveille lentement après la crise du marché bancaire. Les banques prêtent à nouveau, c’est vrai, mais avec encore quelque frilosité. Elles imposent à leurs emprunteurs davantage de rigueur dans la préparation de leurs opérations et exigent une plus grande sécurisation de leurs prêts.

C’est vrai les banques prêtent à nouveau. Tout le monde s’accorde à le dire. Les choses ont donc changé depuis l’année dernière. A l’époque, chacun se lamentait sur l’absence de crédit et l’impossibilité qui en résultait pour beaucoup de faire la moindre opération immobilière. Les equity buyers, comme on les appelle, étaient les rois du marché. On vise par ce terme les investisseurs qui disposent de ressources propres en suffisance et n’ont donc pas besoin de financement externe pour réaliser leurs acquisitions. Il s’agissait essentiellement des fonds allemands, des SICAFI et autres institutionnels.

La situation est donc différente aujourd’hui. Pour autant, on ne peut affirmer que l’on en est revenu aux pratiques d’avant la crise. Ayant interrogé nos collègues du réseau CMS un peu partout en Europe, nous constatons que les points de vue convergent fortement sur l’état actuel du marché.

En caricaturant quelque peu, on peut dire que les banques n’acceptent de regarder que les dossiers portant sur des immeubles de haute qualité (notamment environnementale), situés dans endroits eux aussi prime et occupés par des locataires de premier ordre (institutions publiques, etc.) en vertu de conventions d’occupation si possible à long terme. Evidemment, ces opérations-là ne sont pas légions…

Au-delà de ce sauve-qui-peut vers la qualité qui ne nous étonne guère puisque nombre d’investisseurs ont aujourd’hui exactement la même approche, on note également d’autres éléments caractéristiques dans l’attitude actuelle de ces « banques qui prêtent à nouveau ».

Tout d’abord, elles regardent avec méfiance les structures compliquées et y voient un risque supplémentaire. Un bon dossier aujourd’hui est un dossier monté sur la base d’une structure aussi simple et facile à appréhender que possible. On peut cependant se demander dans quelle mesure la complexité de la structure corporate de détention de l’actif immobilier est véritablement pertinente à partir du moment où la banque maîtrise adéquatement l’actif immobilier et les cash flows.

Ensuite, on aperçoit que les banques se sont quelque peu raidies en ce qui concerne la teneur de la documentation contractuelle. On note moins de souplesse sur certaines clauses, l’argument selon lequel il s’agit de la documentation standard de la banque étant plus fréquemment utilisé qu’auparavant.

Les sûretés sont également appréhendées de manière moins flexible qu’auparavant, plus particulièrement les sûretés hypothécaires. Les hypothèques traçantes sont moins fréquentes : les banques demandent souvent d’entrée de jeu une hypothèque à concurrence d’un pourcentage important de leur créance. Cette situation s’explique notamment par les contraintes de refinancement. On songe au marché allemand des pfandbriefs qui impose une prise d’hypothèque à concurrence de 60 pourcent de la mortgage lending value du bien.

On notera aussi que certaines opérations qui auparavant auraient été de véritables opérations sans recours, ne le sont aujourd’hui plus réellement : la garantie de la maison mère est demandée dans une certaine mesure, etc. Les banques cherchent également à mieux maîtriser les cash flows et, à ce titre, se montrent beaucoup plus restrictives sur la notion de cash flow excédentaire et le traitement à lui réserver.

Au niveau des ratios financiers, on voit ici encore une évolution assez sensible, notamment au niveau de la LTV qui est redescendue autour de 70%. Tout investissement immobilier nécessite donc un apport de fonds propres plus important, ce qui pourrait forcer certains investisseurs à faire appel à des partenaires extérieurs, véritables associés (joint venture) ou, le cas échéant, prêteurs mezzanines. Certaines évolutions se dessinent déjà dans le marché.

Les banques se montrent aussi, dans l’ensemble, beaucoup plus rigoureuses dans l’étude des dossiers : tout est vérifié, ausculté, analysé dans ses moindres détails. Ce sentiment de lenteur tatillonne est encore accentué dans les clubs deals que l’on retrouve souvent lorsque les opérations excédent 50/70 millions d’euros. Dans un club deal, chaque banque procède en effet séparément à l’analyse du dossier et des risques qu’il comporte. L’emprunteur doit souvent s’armer de patience et déployer des trésors de persuasion pour arriver à ses fins. Cette situation n’est cependant – mais dans une certaine mesure seulement – qu’un retour à la normale après des années de grande flexibilité et parfois même de laxisme.

Tout ceci fait que les opérations prennent aujourd’hui beaucoup plus de temps à boucler qu’auparavant, ce qui dans certains cas peut s’avérer un réel handicap. Beaucoup de temps pour préparer des opérations à échéances beaucoup plus courtes, c’est-là un des paradoxes de l’environnement actuel.

Cette situation a-t-elle vocation à perdurer ? On peut le craindre dès lors que les règles de Bâle III ne feront qu’imposer encore plus de contraintes aux banques. On peut dans ces conditions s’attendre à voir émerger de nouvelles formes de financement, telles les emprunts obligataires, les prêts mezzanines, les fonds de prêts immobiliers ou encore les certificats immobiliers.

Affaire à suivre…