Corona geen overmacht voor huurders
31/03/2020

De schuldenaar die in gebreke blijft zijn contractuele verbintenis uit te voeren, is niet aansprakelijk wegens wanprestatie indien hij zich kan beroepen op overmacht. Overmacht betekent dat het voor een partij onmogelijk is om zijn verbintenis uit te voeren omwille van een gebeurtenis waaraan hij zelf geen enkele fout heeft.

Overmacht wordt in het Belgisch recht zeer streng beoordeeld en er dient voldaan te zijn aan verschillende voorwaarden om overmacht te kunnen inroepen.

Vooreerst moet er sprake zijn van een volstrekte of absolute onmogelijkheid om de verbintenis uit te voeren. Het volstaat niet dat de nakoming moeilijker is geworden. Als een aannemer zich bijv. niet kan bevoorraden bij zijn gebruikelijke leverancier, maar hij de mogelijkheid heeft om materialen aan te kopen bij een andere leverancier, is er geen sprake van overmacht. Ook niet indien een duurdere prijs moet worden betaald.

Daarenboven moet er sprake zijn van een aan de schuldenaar ontoerekenbare onmogelijkheid. De overmacht mag niet – mede – het gevolg zijn van een fout van de schuldenaar. Als een fabriek moet sluiten door een gebrek aan werknemers of materialen ingevolge de Coronacrisis zal er slechts sprake zijn van overmacht als de fabriek alles in het werk heeft gesteld om zich te verzekeren van arbeidskrachten en materialen.

Bekijken we dan even de situatie van de huurder.

Vele huurders blijken zich vandaag op overmacht te beroepen om de huurprijs niet langer te betalen. Zij verantwoorden dit op grond van de verplichte sluiting van hun winkel of  horecazaak waardoor zij geen inkomsten meer kunnen verwerven.

De verbintenis van de huurder uit de huurovereenkomst betreft echter een verbintenis tot betaling, m.n. van de huurprijs.

Het Belgische Hof van Cassatie heeft reeds herhaaldelijk geoordeeld dat wanneer de verbintenis bestaat in de betaling van een geldsom, de uitvoering van de verbintenis niet onmogelijk kan zijn.

Een eerste cassatiearrest daaromtrent dateert reeds van 1947 en betrof een geval waarin een schuldenaar als gevolg van de oorlog niet meer kon betalen door zijn precaire financiële situatie. Het Hof van Cassatie was onverbiddelijk en oordeelde dat de schuldenaar zich niet kon beroepen op overmacht.

Het Hof van Cassatie heeft deze rechtspraak nadien diverse malen bevestigd.

Financieel onvermogen, ook al is deze het gevolg van externe omstandigheden die voor de schuldenaar overmacht uitmaken (bijv. in casu het Coronavirus) heeft niet tot gevolg dat de schuldenaar van zijn betaalverbintenis is bevrijd.

De huurder zal zich dus niét kunnen beroepen op overmacht om de huurprijs niet te betalen.

De huurder zal evenmin kunnen aanvoeren dat de verhuurder zijn verbintenissen niet nakomt doordat hij zijn handel niet kan uitbaten in het huurgoed. De verhuurder is immers niet in gebreke. Hij heeft het huurgoed geleverd bij aanvang van de huur en de huurder beschikt op vandaag nog steeds fysiek over het huurgoed. Het feit dat hij momenteel geen uitbating kan voeren in huurgoed, is niet het gevolg van een  wanprestatie van de verhuurder, maar wel van een beslissing van de overheid. Of met andere woorden: er is geen probleem op het niveau van de huurovereenkomst, maar enkel op het niveau van de uitbating. En dat is niet de verantwoordelijkheid van de verhuurder.

Veeleer dan zich te beroepen op overmacht, doet de huurder er beter aan om uitstel van betaling te vragen. Het recht om afbetalingsfaciliteiten te vragen is van openbare orde en iedere partij kan daar steeds gebruik van maken. Over deze vraag zal de Vrederechter beslissen op grond van een afweging van de belangen van de huurder enerzijds en de verhuurder anderzijds.

De huurder die zomaar nalaat de huurprijs verder te betalen, maakt zich schuldig aan contractuele wanprestatie. Hij riskeert gerechtelijke stappen door de verhuurder om het contract gedwongen uit te voeren of om het te laten ontbinden.

De huurder doet er dus best aan om eerst met de verhuurder in overleg te treden. Mogelijk is deze bereid een tijdelijke herleiding van de huur toe te staan. Tot dergelijke huurherleiding kan de Vrederechter niet beslissen; deze kan enkel een uitstel van de huurbetaling toestaan. Dus best eerst even aankloppen bij de verhuurder: mensen praten mensen. Indien geen compromis mogelijk: betalingsuitstel vragen aan de Vrederechter.

Zie ook : Marlex


Click here to see the ad(s)
Alle artikels Huurovereenkomsten

Laatste artikels Huurovereenkomsten

Impact van het coronavirus op de vastgoedsector
28/03/2020

Can the tenant interrupt the payment of its rent because the Federal Government obliged him to close down? Is it possible ...

Read more

Bail d’habitation et travaux économiseurs d’énergie
12/03/2020

Nous avons publié dans une autre actualité une première partie de l’analyse de l&rsqu...

Bail d’habitation et travaux économiseurs d’énergie Read more

Pachtwetgeving gewijzigd in het Waalse Gewest
13/01/2020

Met de zesde staatshervorming werd de bevoegdheid inzake huur (waaronder ook pacht) overgeheveld naar de gewesten. Walloni...

Pachtwetgeving gewijzigd in het Waalse Gewest Read more

Les baux pour les magasins pop-up bénéficient désormais d’une législation spécifique à Br...
17/07/2019

La Région bruxelloise a instauré un cadre législatif pour les baux commerciaux consentis pour une dur...

Read more

LexGO Network