L’immobilier étranger désormais également imposé sur la base du revenu cadastral
31/03/2021

Suite à plusieurs condamnations par la Cour de justice européenne, la Belgique a récemment modifié le régime légal en matière d’imposition des immeubles étrangers.
Le législateur vise à imposer les immeubles étrangers des résidents belges de la même manière que les immeubles situés en Belgique, sur la base du revenu cadastral.

A cette fin, le service compétent au sein du SPF Finances se chargera de déterminer le revenu cadastral des immeubles étrangers des résidents belges pour mars 2022 et prendra contact avec les contribuables afin de récolter les informations nécessaires.

Vous trouverez ci-dessous un aperçu des modifications et un état des lieux de la situation actuelle.

Situation actuelle – traitement différent des immeubles belges et étrangers

Les immeubles belges détenus par des résidents belges sont en principe imposés sur la base du :

  • Revenu cadastral, indexé et majoré de 40% pour les immeubles non loués;
  • Revenu cadastral, indexé et majoré de 40% pour les immeubles loués à des personnes physiques n’affectant pas le bien à leur profession; et
  • Loyer but réel pour les immeubles loués à des personnes physiques ou des personnes morales (sociétés) affectant le bien à leur profession.

Les immeubles étrangers détenus par des résidents belges sont en principe imposés – en vertu de « l’ancien » régime – sur la base de :

  • La valeur locative brute, i.e. la valeur locative fictive qui peut être perçue en cas de location, pour les immeubles non loués;
  • Le loyer réel brut pour les immeubles loués à des personnes physiques n’affectant pas le bien à leur profession; et
  • Le loyer réel brut pour les immeubles loués à des personnes physiques ou des personnes morales (sociétés) affectant le bien à leur profession.

Exemples:

Un couple belge est propriétaire d’une maison de vacances en Belgique qui n’est pas louée. Le revenu immobilier est déterminé sur la base du revenu cadastral.

Un couple belge est propriétaire d’une maison de vacances en France qui n’est pas louée. Le revenu immobilier est déterminé sur la base de la valeur locative brute.

Un résident belge est propriétaire d’un appartement à Bruxelles qui est loué à une personne physique en tant que logement. Le revenu immobilier est déterminé sur la base du revenu cadastral.

Un résident belge est propriétaire d’un appartement à Amsterdam qui est loué à une personne physique en tant que logement. Le revenu immobilier est déterminé sur la base du loyer réel brut.

Comme le démontrent ces exemples, les immeubles étrangers n'étaient pas imposés de la même manière que les immeubles belges. L'utilisation d'une base de calcul différente pour déterminer le revenu imposable des immeubles belges et étrangers viole le droit européen.

Nouveau régime légal – égalité de traitement sur la base du revenu cadastral

Le nouveau régime légal vise à instaurer un traitement égal. La base de calcul pour les revenus d’immeubles belges, i.e. le revenu cadastral, devient également la base de calcul pour les revenus d’immeubles étrangers. Lorsqu’un immeuble n’est pas loué ou loué à une personne physique n’affectant pas le bien à sa profession, la base imposable sera désormais déterminée sur la base du revenu cadastral.

En règle générale, le revenu cadastral sera inférieur à la valeur locative brute ou au loyer réel brut (même après indexation et majoration de 40%). Le changement de loi sera donc en principe avantageux pour le contribuable.

Convention préventive de double imposition (CPDI)

Dans le cas où la Belgique a conclu une CPDI avec l’état dans lequel est situé l’immeuble, le revenu immobilier du bien est exonéré d’impôt en Belgique, avec réserve de progressivité.

La Belgique a conclu de telles CPDI avec e.a. les Pays-Bas, la France, l’Espagne, le Portugal et l’Italie.

Le revenu est en effet exonéré, mais la réserve de progressivité « pousse » les tarifs progressifs applicables aux autres revenus imposables en Belgique d’un résident belge (p. ex. une rémunération ou une pension) vers le haut. La réduction de la base de calcul des immeubles étrangers sur la base du revenu cadastral aura donc un effet positif sur l’impôt total dû.

Détermination du revenu cadastral pour les immeubles étrangers

Pour l’implémentation du nouveau régime légal, il est nécessaire de déterminer, à l’instar des immeubles belges, un revenu cadastral pour les immeubles étranger détenus par des résidents belges. L’Administration Mesures et Evaluations déterminera le revenu cadastral.

Le revenu cadastral est un revenu fictif égal à la moyenne annuelle de la valeur locative normale nette d’un immeuble au point de référence, i.e. (encore toujours) le 1er janvier 1975.

Faute d’une valeur locative ou d’une valeur vénale normale en 1975, le revenu cadastral du bien étranger sera déterminé sur la base de la valeur vénale normale actuelle. La valeur vénale normale actuelle sera divisée par un facteur de correction (pour 2020 : 15,036), à multiplier ensuite par un rendement fictif de 5,3%, afin de déterminer la valeur vénale en 1975.

Exemple: Un résident belge a acheté une habitation en France en 2020 pour € 250.000. Le revenu cadastral s’élèvera à € 881 (i.e. € 250.000 / 15,036 x 5,3%).

Propriétaire d’un immeuble étranger avant le 1er janvier 2021 – action?!

Un contribuable qui était déjà propriétaire d’un immeuble étranger avant le 1er janvier 2021 devra en principe spontanément fournir les informations nécessaires à l’Administration Mesures et Evaluations pour la détermination du revenu cadastral, au plus tard le 31 décembre 2021, par le biais d’un formulaire de renseignements sur le site ou via MyMinFin.

L’Administration Mesures et Evaluations prendra en principe contact avec les contribuables qui ont renseigné des revenus immobiliers étrangers dans leurs déclarations des années précédentes.

Un contribuable qui a acquis un immeuble étranger en 2020 (qui n’était par conséquent pas renseigné dans les déclarations des années précédentes) devra introduire spontanément un formulaire de renseignements.

Il faudra fournir au moins les informations suivantes :

  • Brève description du bien immobilier étranger ;
  • Situation (pays et adresse); et
  • Valeur vénale normale. Si la valeur vénale normale n’est pas connue, la valeur d’acquisition et l’année d’acquisition doivent être renseignées et, le cas échéant, les frais de rénovation et l’année de rénovation.

Acquisition ou aliénation d’un immeuble étranger à partir du 1er janvier 2021 – action!

Dans le cas où un résident belge achète, vends ou obtient des droits réels d’une autre façon (p.ex. suite à une succession) à partir du 1er janvier 2021, il est nécessaire d’introduire un formulaire de façon spontanée, en principe dans les 4 mois.

Pour les immeubles étrangers acquis ou aliénés entre le 1er janvier 2021 et le 25 février 2021, ce délai est prolongé jusqu’au 30 juin 2021. Ce délai est plus court que pour les immeubles étrangers détenus avant le 1er janvier 2021.

Réclamation contre le revenu cadastral établiTransformation du bien - réévaluation

Le revenu cadastral établi sera notifié au contribuable par l’Administration Mesures et Evaluations par courrier recommandé.

Le contribuable peut introduire une réclamation contre le revenu cadastral dans les 2 mois suivant la notification. La réclamation doit contenir une contreproposition de revenu cadastral.

Transformation du bien - réévaluation

A l’instar des immeubles belges, une réévaluation du revenu cadastral est nécessaire en cas d’agrandissement, de transformation et / ou de “modifications notables” du bien étranger.

Le contribuable est tenu de déclarer spontanément les modifications à l’Administration Mesures et Evaluations dans les 30 jours suivant l’achèvement des travaux / l’occupation du bien.

Titulaires d’immeubles étrangers

Dans cet article nous nous limitons aux immeubles étrangers bâtis dont les résidents belges-personnes physiques sont titulaires.

Ce titulaire est détenteur de droits réels sur un bien immobilier, étant le propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou l’usufruitier.

Taxe caïman

L’obligation de déclaration s’applique également aux immeubles étrangers détenus par des constructions juridiques visés par la taxe caïman dont un résident belge est “fondateur” (tel que défini par la législation taxe caïman). Dans ce cas de figure, le résident belge – fondateur doit renseigner le revenu immobilier dans sa déclaration et fournir les informations nécessaires pour déterminer le revenu cadastral du bien immobilier.

Exemple: Une société BVI a été constitué par un résident belge et détient de l’immobilier aux BVI. La société est une construction juridique sur la base de la législation taxe caïman. Le revenu immobilier de l’immeuble doit être renseigné dans la déclaration du résident belge-fondateur. Le résident belge-fondateur doit satisfaire les obligations de déclaration.

Echange automatique d’informations – la Directive de Coopération

Sur la base de l’échange automatique d’informations suivant la Directive européenne de Coopération, la Belgique reçoit de l’information concernant (la valeur) des immeubles européens de résidents belges.

Sanctions

En cas de non-respect des obligations de déclaration, une amende administrative de € 250 à € 3.000 peut être appliquée. L'échelle des amendes et les modalités d'application de celles-ci seront déterminées par un arrêté royal.

Entrée en vigueur

Les nouvelles dispositions sont entrées en vigueur le 1er janvier 2021. Les nouvelles modifications en matière d’impôt des personnes physiques seront en principe applicables à partir de l’exercice d’imposition 2022 (année de revenus 2021).

L’Administration Mesures et Evaluations prévoit d’avoir établi un revenu cadastral pour tous les immeubles étrangers de résidents belges d’ici mars 2022.

Enfin un traitement égal pour les revenus d’immeubles étrangers !

L’égalité de traitement des revenus immobiliers d’immeubles belges et étrangers via l’imposition d’un revenu cadastral (inférieur), offrira, en règle générale, un avantage fiscal aux résidents belges possédant des biens immobiliers étrangers.

Les résidents belges détiendraient au total environ 150.000 immeubles à l’étranger. La détermination du revenu cadastral ne sera sans doute pas une mince affaire pour l’Administration Mesures et Evaluations.  

Les propriétaires d’immeubles étrangers peuvent déjà commencer à récolter les informations nécessaires.

Nous vous tiendrons informés des prochaines évolutions !

 

Voir aussi : Loyens & Loeff CVBA ( Mrs. Saskia Lust ,  Ms. Barbara Albrecht )

[+ http://www.loyensloeff.com]

Mrs. Saskia Lust Mrs. Saskia Lust
Partner
saskia.lust@loyensloeff.com
Ms. Barbara Albrecht Ms. Barbara Albrecht
Senior Associate
barbara.albrecht@loyensloeff.com

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