Verhuren aan diplomaten?
10/03/2017

Recent oordeelde het Hof van Cassatie dat een verhuurder de diplomaat aan wie hij zijn onroerend goed verhuurde niet voor de Belgische rechter kon dagvaarden voor achterstallige huur en huurschade. Hieronder worden de feitelijke achtergrond en de betrokken uitspraak uiteengezet (par. 1). Na enkele bedenkingen bij de diplomatieke immuniteit (par. 2) worden kort enkele praktische actiemogelijkheden voor de onbetaalde verhuurder tegen de diplomaat- huurder besproken (par. 3).

1. De feiten en beslissingen

Een vennootschap verhuurde gedurende een drietal jaar een woning aan een diplomaat, lid van de Permanente Vertegenwoordiging van de VS bij de NAVO. De diplomaat zegde de overeenkomst op. Er ontstond een geschil over de opzegging. De verhuurder wenste betaling te bekomen van achterstallige huur en een vergoeding voor de huurschade.

De verhuurder dagvaardde de diplomaat voor de vrederechter. De vrederechter verklaarde de vordering van de verhuurder ontoelaatbaar omwille van de diplomatieke onschendbaarheid. De verhuurder stelde beroep in bij de rechtbank van eerste aanleg van Leuven.

De rechtbank stelde vast dat de diplomaat wel degelijk geaccrediteerd was als diplomaat bij de NAVO en bijgevolg van immuniteit genoot zoals bepaald in het Verdrag van Ottawa van 20 september 1951 nopens de rechtspositie van de NAVO en het Verdrag van Wenen van 18 april 1961 inzake diplomatiek verkeer. Niettemin baseerde de rechtbank zich op het recht van toegang tot de rechter om te oordelen dat de diplomaat geen beroep kon doen op diplomatieke immuniteit. Het recht van toegang tot de rechter wordt gewaarborgd door artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de Fundamentele Vrijheden (“EVRM”) en houdt in dat iedereen zich voor de vaststelling van zijn burgerlijke rechten en verplichtingen tot de rechter moet kunnen wenden. De rechtbank achtte het, mede gelet op het feit dat het doel van de immuniteit – namelijk de permanente vertegenwoordiging van de VS bij de NAVO – op geen enkele wijze in het gedrang werd gebracht, niet redelijk verantwoord dat de verhuurder het recht wordt ontzegd om zich tot de rechter te wenden.

De diplomaat legde de kwestie voor aan het Hof van Cassatie. Het Hof oordeelde dat de diplomatieke immuniteit in beginsel onbeperkt is en zowel de ambtsuitoefening als het privé- leven van de diplomaat betreft. Het Hof stelde dat de vrijstelling van rechtsvervolging en vrijstelling van tenuitvoerlegging die aan diplomaten wordt verleend, niet kan beschouwd worden als een beperking die buiten verhouding staat tot het recht van toegang tot de rechter. Vermits huurgeschillen niet vallen onder de uitzonderingen vervat in het Verdrag van Wenen, oordeelde het Hof dat de rechtbank haar beslissing niet naar recht verantwoordde. Het Hof vernietigde de uitspraak van de rechtbank.

2. Enkele bedenkingen bij de diplomatieke immuniteit

Diplomatieke immuniteit is niet zo absoluut als het Hof van Cassatie op het eerste gezicht lijkt te stellen.

Vooreerst bepaalt het Verdrag van Ottawa niet wat diplomatieke immuniteit inhoudt. Het stelt in artikel 12 enkel dat de vertegenwoordigers van lidstaten de immuniteit en privileges zullen genieten die aan diplomatieke vertegenwoordigers toegekend worden. De draagwijdte van diplomatieke immuniteit wordt bepaald door het Verdrag van Wenen.

Het Verdrag van Wenen (artikel 31) voorziet dat de diplomaat immuniteit geniet zowel in strafzaken als ten aanzien van de burgerlijke en administratiefrechtelijke rechtsmacht van de ontvangende Staat (in dit geval België). Ten aanzien van de diplomaat mogen evenmin executoriale maatregelen (vb. beslag) genomen worden.

Diplomaten hebben wel de uitdrukkelijke plicht om de wetten en regelingen van de ontvangende Staat te eerbiedigen (artikel 41.1 van het Verdrag van Wenen). Het doel van de immuniteit is dan ook functioneel. Het vormt geen persoonlijk voordeel voor de diplomaten, maar moet hen toelaten om op onafhankelijke wijze hun functies uit te oefenen (zie artikel XV van het Verdrag van Ottawa). Uit het arrest blijkt niet of en hoe de uitoefening van de functie van de diplomaat of de vertegenwoordiging van de VS bij de NAVO in het gedrang kwam.

Het Verdrag van Ottawa bepaalt verder overigens dat de NAVO en haar lidstaten te allen tijde zullen samenwerken om de goede rechtsbedeling te bewerkstelligen en om misbruik van immuniteit te vermijden (artikel III). Daarnaast voorziet het Verdrag van Wenen uitdrukkelijk in de mogelijkheid voor de zendstaat om afstand te doen van de immuniteit van haar diplomaten (artikel 32.1). Het verdrag van Ottawa voorziet zelfs in een verplichting van de zendstaat om afstand te doen van de immuniteit van haar diplomaten. Deze verplichting geldt echter enkel wanneer, naar de eigen mening van de zendstaat, de immuniteit de rechtsgang zou belemmeren en er afstand van kan worden gedaan zonder het doel waarvoor de immuniteit werd toegekend, in gevaar te brengen (artikel XV). Deze verplichting is dus moeilijk afdwingbaar. Het is onduidelijk of de mogelijkheid of de verplichting om afstand van immuniteit te doen een rol gespeeld heeft in deze zaak. Het arrest vermeldt dit in ieder geval niet.

Het Verdrag Van Wenen voorziet enkele uitzonderingen. Eén van de uitzonderingen is de zakelijke vordering betreffende een particulier onroerend goed gelegen in de ontvangende Staat. Vermits een huurovereenkomst geen zakelijk recht verleent, is deze uitzondering hier niet van toepassing.

Verder geldt voor een diplomaat die duurzaam verblijf houdt in België immuniteit slechts ten aanzien van officiële handelingen verricht in de uitoefening van zijn functie (artikel 38.1 Verdrag van Wenen) – waartoe het huren van een privé-woning niet behoort.

Het verdrag voorziet echter geen definitie van het begrip “duurzaam verblijf” zodat deze uitzondering in de praktijk niet evident toe te passen valt.

Tenslotte biedt de diplomatieke immuniteit geen bescherming ten aanzien van de rechtsmacht van de zendstaat, in dit geval de VS (artikel 31.4).

In het concrete geval wat het dus niet uitgesloten om de diplomaat in de VS te dagvaarden. De vraag is of dit in dit geval praktisch haalbaar was.

De hierboven besproken beperkingen aan de immuniteit kwamen niet ter sprake in het arrest. Het is dus moeilijk om uit te maken of deze relevant waren voor de zaak waarover het Hof oordeelde.

3. Actiemogelijkheden voor de verhuurder

Het oordeel van het Hof verhindert niet dat verhuurders over actiemogelijkheden beschikken ten aanzien van een diplomaat-huurder.

Vooreerst kan men uiteraard een minnelijke regeling treffen met de diplomaat. De diplomaat kan ook vrijwillig verschijnen voor de Belgische rechter. Daarnaast kan men een diplomaat in diens zendstaat dagvaarden wanneer de rechtbanken van die staat bevoegd zijn en/of er bewarende maatregelen treffen volgens het nationale recht. Dat is echter niet steeds opportuun of mogelijk.

Men kan, al dan niet met de bijstand van de Belgische diplomatieke diensten, aansturen op een afstand van immuniteit door de zendstaat. Indien geen afstand gedaan wordt, kan men uitlokken dat de diplomaat-huurder zelf een procedure aanhangig maakt voor de Belgische rechtbanken. In dat geval is het immers perfect mogelijk om een tegenvordering te stellen die rechtstreeks verband houdt met de hoofdvordering (artikel 32.2 Verdrag van Wenen). Zo zou de verhuurder een tegenvordering kunnen instellen tot betaling van achterstallige huurgelden wanneer de diplomaat zelf dagvaardt en vb. de vrijgave van de waarborg vordert.

Een hoofdelijke borg zal echter de grootste zekerheid bieden voor de verhuurder. De verhuurder moet er wel op toezien dat de borg zelf niet of in ieder geval in mindere mate immuniteit geniet dan de diplomaat zelf. De inwonende gezinsleden van de diplomaat genieten dezelfde immuniteit; maar de zendstaat geniet slechts in mindere mate immuniteit (artikel 1412quinquies Ger.W.).

Tenslotte staat de diplomatieke immuniteit de rechtstreekse vordering tegen de (brand)verzekeraar van de diplomaat niet in de weg. Deze verzekeraar kan immers geen immuniteit inroepen.

Deze mogelijke oplossingen kunnen best reeds bij het opstellen van de huurovereenkomst overwogen en/of uitgewerkt worden. 

Voir aussi : Altius ( Mr. Alexander Hansebout )


Click here to see the ad(s)
Tous les articles Droit des baux

Derniers articles Droit des baux

Short-Term Commercial Leases
07/05/2018

Pop-up shops meet a commercial need and have become an economic reality. Faced with the growing popularity of temporary sh...

Read more

Le bail commercial de courte durée : une nouveauté en Wallonie
18/04/2018

Face à la tendance des magasins et restaurants éphémères (pop-up), le décret flamand du...

Le bail commercial de courte durée : une nouveauté en Wallonie Read more

Le bail commercial de courte durée : la Région Wallonne suit le mouvement
13/04/2018

Nous avions fait un état des lieux des révolutions en cours au sein des Régions de notre pays concern...

Read more

The differences between Belgium and France concerning retail lease agreements: a practical compar...
21/02/2018

Originating from the law of 30 June 1926, the French law on retail lease agreements influenced Belgium, which then drafted...

The differences between Belgium and France concerning retail lease agreements: a practical comparative analysis for cross-border transactions Read more

Derniers articles de Mr. Alexander Hansebout

Freezing’ bank accounts across Europe: the European Account Preservation Order (EAPO)
17/01/2017

Creditors have now obtained a new – and important – tool for ‘freezing’ their debtor’s bank ...

Read more

LexGO Network