Les clauses abusives dans les baux (commerciaux) B2B
17/02/2021

La loi B2B s'applique à tous les types de contrats conclus entre entreprises et également dès lors à tous les contrats de location conclus entre deux entreprises.

Les types de baux de nature B2B les plus courants sont le bail commercial et le bail de bureaux.

Comme la loi sur les baux commerciaux est impérative, sauf les exceptions prévues par la loi, il en résultera dans certains cas un difficile exercice d'équilibre à réaliser.

Nous examinons ci-dessous l'application de la nouvelle législation B2B à ces contrats de location.  

1. Comment la législation B2B se combinera-t-elle avec la législation sur les baux commerciaux ?

Contrairement aux baux de droit commun (y compris les contrats de location de bureaux), les baux commerciaux sont régis par une législation spécifique, la loi sur les baux commerciaux.

Sauf si la législation y déroge, les dispositions de la loi sur les baux commerciaux sont de droit impératif.

Néanmoins et malgré ce cadre, un certain nombre de libertés contractuelles ont été accordées par le législateur. Il s'agit entre autres des rénovations effectuées par le locataire pour rendre le bien adapté à l’exercice de sa profession.

Comme pour la location de bureaux, où il est pratiquement toujours possible de s'écarter des dispositions de droit commun, il existe également une liberté contractuelle (bien que plus limitée) pour les clauses individuelles d'un bail commercial.

Toutefois, la législation B2B introduit une restriction (supplémentaire) à cette liberté, ce qui aura pour conséquence de remettre en question la validité de certaines clauses qui ne posaient pas de problème jusqu’à présent.

Il est donc important désormais de vérifier si les clauses du contrat de bail B2B peuvent résister au test de la « légalité ».

Il faudra dès lors être extrêmement vigilant à présent, et surtout pour les sociétés faire vérifier la légalité des modèles de contrats utilisés dans le passé.

2. Quelles clauses classiques d'un bail commercial peuvent être remises en cause ?

Comme mentionné dans les précédents articles de ce dossier, il existe une liste dite « noire » et « grise » de clauses abusives.

La liste noire « plus limitée » contient des clauses qui seront toujours considérées comme abusives, quelles que soient les circonstances.

La liste grise, en revanche, contient des clauses qui sont présumées abusives, mais pour lesquelles il est toujours possible de renverser cette présomption.

Pour les dispositions qui relèvent de la liste grise, il faudra prouver que la clause ne crée pas un « déséquilibre manifeste » entre les droits et les obligations des parties, compte tenu des circonstances et des caractéristiques du contrat.

Il faudra donc prouver que les parties, c'est-à-dire le locataire et le propriétaire, ont effectivement voulu conclure l'accord en question de manière « équilibrée ».

Afin de démontrer cette « volonté réelle » des parties, vous devrez être en mesure d'en apporter la preuve. Cette preuve peut être fournie soit par une preuve écrite des discussions préalables (par exemple par des e-mails), soit en incluant explicitement cette volonté dans le contrat lui-même. Il est conseillé, avec encore plus d’importance qu’auparavant, de conserver le plus de preuves possibles et de confirmer par e-mail d’éventuels accords passés par téléphone.

La grande majorité des contrats de bail contiennent des clauses types qui ne peuvent pas (ou plus) passer le test de la légalité, sauf s'il peut être démontré que telle était la volonté réelle équilibrée des parties.

Nous en donnons quelques exemples ci-dessous :

Exemple 1

Des baux (commerciaux) contiennent habituellement une déclaration selon laquelle le locataire a examiné avec soin le bien loué et reconnaît qu'il est en bon état et qu'il ne souhaite pas d'autre description.

Conformément à la législation B2B, les moyens de preuve sur lesquels l'autre partie peut s'appuyer ne peuvent pas être limités.

Lorsqu'il n'est pas possible de prendre connaissance (effectivement et complètement) de l'état du bien loué avant la conclusion du contrat, cette clause peut être considérée comme nulle, sauf preuve du contraire. L'état des locaux loués peut en outre toujours changer entre la visite et la conclusion du bail (commercial).

Il faut donc qu’il soit clairement établi que les parties ont réellement eu l'intention de ne pas faire établir un inventaire détaillé.

Exemple 2

En application de la législation B2B, les droits légaux d'une partie ne peuvent être exclus ou restreints de manière inappropriée en cas de rupture totale ou partielle du contrat ou en cas de manquement de l'autre partie à l'une de ses obligations contractuelles.

La clause stipulant que même en cas de force majeure, le locataire doit poursuivre le bail sans compensation, par exemple en cas d'exécution de travaux, ne peut donc être acceptée comme telle mais doit être rédigée de telle sorte qu'elle n'entraîne pas de déséquilibre manifestement abusif. 

Exemple 3

La clause selon laquelle le locataire renonce à tout recours contre le bailleur, notamment sur la base des articles 1382-1386 et 1721 du Code civil, revient souvent dans les baux classiques (commerciaux).

De telles clauses pourraient maintenant, sans formulation plus précise, être remises en question.

Plus précisément, il s'agit des clauses par lesquelles le locataire renonce à tout recours en responsabilité à l’encontre de son bailleur pour :

  • les dommages causés par l'effondrement du bâtiment en raison d'un manque d'entretien ou d'un défaut du bâtiment ;
  • les défauts du bien loué qui empêchent son utilisation, même si le bailleur n'en avait pas connaissance au moment de la conclusion du contrat ;
  • et la responsabilité civile du propriétaire en général.

Désormais, il n'est plus accepté que le risque économique soit supporté par une partie sans contrepartie, alors qu'il serait normalement supporté par l'autre entreprise ou par une autre partie du contrat, sauf preuve du contraire.

Nous pensons notamment aux clauses par lesquelles l'entreprise est dégagée de sa responsabilité pour faute intentionnelle, négligence grave ou celle de ses personnes désignées ou, sauf cas de force majeure, pour inexécution des obligations essentielles qui font l'objet du contrat.

Exemple 4

Le bailleur est tenu de mettre à disposition le bien loué en bon état à tous égards. Pendant la période de location, il doit effectuer toutes les réparations nécessaires, sauf celles qui sont à la charge du locataire.

Si le bailleur devait exclure complètement sa responsabilité dans le contrat, cette clause pourrait être considérée comme abusive.

Bien que cette obligation d’entretien n'ait pas de force impérative, il s'agit d'une obligation essentielle pour le bailleur d'assurer la jouissance paisible du locataire.

Exemple 5

Comme dans la plupart des conventions, les contrats de location contiennent en général une clause prévoyant des intérêts de retard au cas où le locataire ne paierait pas le loyer à l’échéance prévue.

Toutefois, les intérêts contractuellement prévus et les dommages-intérêts ne peuvent pas être excessifs eu égard à la perte subie par le bailleur.

Plus que jamais, il est dès lors devenu essentiel de rédiger ce type de clauses de manière précise, raisonnée et sur mesure.

Comme les contrats de location entre entreprises relèvent de la loi B2B, la liberté contractuelle est désormais également plus limitée dans ce domaine

3. Conclusion

Les contrats de location entre entreprises relèvent des nouvelles règles B2B, ce qui signifie que la liberté contractuelle est désormais également plus limitée dans ce domaine.

Nous n’avons donné ci-dessus que quelques exemples.

Dorénavant, lors de la rédaction de nouveaux baux entre entreprises, il sera important de tenir compte de tous ces nouveaux principes du droit des affaires et de rassembler suffisamment de preuves pour établir que chaque partie à l'accord était suffisamment consciente de tout ce à quoi elle s'engageait, surtout si cela semble a priori désavantageux pour une partie.

Il est donc préférable de faire vérifier vos contrats (de location) pour éviter que vos clauses ne soient considérées comme abusives et donc nulles.

Vous pouvez toujours contacter Seeds of Law pour faire vérifier la légalité de vos contrats. N'hésitez pas à nous contacter pour obtenir de l'assistance et/ou pour toute autre question via [email protected].

Voir aussi : Seeds of Law ( Mr. Steve Griess ,  Mrs. Ulrike Beuselinck )

[+ http://www.seeds.law]

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