Indien een huurder gebruik maakt van zijn mogelijkheid tot tegenopzeg aan de verhuurder die de woninghuurovereenkomst vroegtijdig beëindigt voor persoonlijk gebruik, ontslaat dit de verhuurder niet van zijn plicht om het motief van zijn eigen opzegging te realiseren.
Een woninghuurovereenkomst kan door de verhuurder slechts vroegtijdig worden beëindigd in de uitzonderlijke gevallen omschreven in artikel 3 par. 2 , 3 en 4 Woninghuurovereenkomst. De ratio legis hiervan ligt in het doel van de Woninghuurwet die erin bestaat de gezinswoning van een huurder beter te beschermen.
Overeenkomstig artikel 3 par. 2 Woninghuurwet kan de verhuurder de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen om het goed “persoonlijk en werkelijk” te betrekken, mits inachtneming van een opzeggingstermijn van 6 maanden. De verhuurder moet het goed binnen 1 jaar na het verstrijken van de opzegging werkelijk zelf betrekken en dit gedurende tenminste 2 jaar. Bij gebreke hieraan moet hij aan de huurder een schadevergoeding betalen gelijk aan 18 maanden huur.
Indien de verhuurder opzegt zoals hierboven omschreven, heeft de huurder echter het recht om een tegenopzeg van 1 maand te betekenen aan de verhuurder.
N.a.v. een prejudiciële vraag die werd gesteld door de Vrederechter van het kanton Namen 2, oordeelde het Grondwettelijk Hof dat, zelfs indien de huurder gebruik maakt van zijn wettelijke tegenopzeg (en dus het goed verlaat voor het verstrijken van de door de verhuurder betekende opzeggingstermijn van 6 maanden), de verhuurder gehouden blijft om het goed effectief zelf te betrekken binnen de wettelijke termijn van 1 jaar na beëindiging en om, bij gebreke daaraan, een opzeggingsvergoeding van 18 maanden te betalen aan de huurder.
Het Hof motiveerde haar beslissing door te benadrukken dat (i) de tegenopzeg van de huurder door de wetgever werd ingelast om te vermijden dat de huurder, die vóór het verstrijken van de door de verhuurder betekende opzeggingstermijn een nieuwe woning vindt, 2 keer huur moet betalen en dat dit principe het doel van de wet onderstreept (nl. beter beschermen van de gezinswoning), (ii) de verplichtingen van de verhuurder om het goed zelf te betrekken en bij gebreke daaraan een uitzettingsvergoeding te betalen, ontstaan bij de kennisgeving van de opzegging door deze laatste, aangezien op dat moment de gezinswoning in het gedrang komt en (iii) de tegenopzeg van de huurder slechts het accessorium is van de hoofdopzegging door de verhuurder.
