Law Square-vennoot François de Montpellier beschouwt ‘atypische’ investeerders als goed gepositioneerd om opportuniteiten op vastgoedmarkt te grijpen
Ondanks het moeilijke economische klimaat heerst er op de vastgoedmarkt optimisme, dat voor een groot deel toe te schrijven is aan de beschikbaarheid van kapitaal – de vastgoedmarkt wordt immers overspoeld met kapitaal. Nu de markten de liquiditeit gestaag hebben zien toenemen, worden grote kapitaalbedragen in de richting van vastgoed geleid. Ongerustheid over de prijzen wordt gecompenseerd door lage rentevoeten; doordat vastgoed inkomsten genereert, blijft vastgoed bovendien, vergeleken met andere soorten activa, aantrekkelijk. In een omgeving die gekenmerkt wordt door een grote vraag naar en een beperkt aanbod van ‘vaste waarden’, gaan de beste deals naar investeerders die voor zichzelf duidelijke prioriteiten gesteld hebben, inzicht in de risico’s hebben, tijdlijnen voor hun investeringen vastgelegd hebben – en die in staat zijn om snel tot actie over te gaan.
“Het tekort aan overnameopportuniteiten blijft voor investeerders een uitdaging, nog meer dan de kostprijs van financiering of regulering”, licht François de Montpellier, Partner bij Law Square, toe. “Institutionele investeerders hebben eerder hun toevlucht gezocht in kwaliteit, die ze vonden in kantoorgebouwen van het topsegment en in locaties voor retail en logistiek. Nu staan ze onder druk om grote volumes in te kopen en zijn ze bereid om er residentiële en verbouwingsprojecten bij te nemen, alsook andere atypische projecten.”
Het grote geld is nog altijd een overheersende kracht op de markt, maar een grondige vertrouwdheid met de lokale markt kan een echt voordeel zijn voor het vinden van geschikte locaties en activa: solide investeringen in regionaal belangrijke steden, gebouwen die aantrekkelijk zijn om te renoveren, winkel- en kantoorruimte in de stad, logistieke activa, verbouwingen van kantoorgebouwen naar woningen – kortom, kwaliteitsvolle ruimte in zorgvuldig gekozen steden. Kennis van de lokale markt is ook een hulp om het potentieel te ontdekken van nieuwere formats voor vastgoedinvesteringen, zoals studentenflats en rust-en-verzorgingstehuizen, en zelfs ontspanningscentra.
“Doordat andere spelers dan ‘pure players’ op de vastgoedmarkt actiever worden, zoals verzekeringsmaatschappijen of ondernemers die vastgoedontwikkelaar worden, neemt de diversificatie qua deelnemers toe en zijn de ‘pure players’ op de vastgoedmarkt (nationale en internationale vastgoedfondsen) niet langer zo dominant aanwezig”, verklaart François de Montpellier. “Ook zien we meer en meer ‘atypische’ investeerders die zich op deze markt begeven: vermogende particulieren of families die hetzij alleen hetzij in groep handelen of nog ‘high net worth individuals’ die hun investeringen in vastgoed mogelijk verschillende generaties lang aanhouden, in tegenstelling tot de tijdshorizon van 3 tot 8 jaar die gebruikelijk is voor nationale en internationale vastgoedfondsen. Samen met een langetermijnvisie hanteren zulke ‘atypische’ investeerders ook andere investeringscriteria. Zo zullen ze bijvoorbeeld een winkelcentrum dat een aanvaardbaar maar niet uitzonderlijk rendement oplevert kopen als ze, op basis van een analyse van de demografische evolutie van het gebied, ervan overtuigd zijn dat binnen 10 à 15 jaar daar in de buurt een station van een gewestelijk expresnet zal liggen en hun investering dan winstgevender zal kunnen worden en zelfs zal kunnen worden omgevormd naar andere, meer winstgevende functies.”
Ongeacht hun profiel zijn vastgoedkopers veel bezig met risicobeheer. “Investeerders kopen een inkomstenstroom, dus zorgen we ervoor dat er niets is dat die stroom zou kunnen verstoren. We zorgen er onder meer voor dat duidelijk is wie de eigenaar of eigenaars zijn, dat de contracten voor bewoning of exploitatie alsook alle vergunningen in orde zijn en we nemen de stedenbouwkundige regels onder de loep”, zegt François de Montpellier. “Wij staan onze klanten bij in alle fasen: van het onderhandelingsproces tot de ondertekening van het contract en de eigendomsoverdracht. Onze klanten willen het objectieve advies en de rechtszekerheid die ze alleen kunnen krijgen van een onafhankelijk advocatenkantoor en op basis van een degelijke kennis van hun sector.”
Vastgoedtransacties zijn complexe verrichtingen geworden waarbij tal van actoren betrokken zijn: banken, fiscaal en financieel adviseurs, advocaten, bewoners, diverse overheden, geranten enzovoort. Institutionele investeerders zijn heel goed in wat ze doen, maar hun reactievermogen wordt soms afgeremd door hun interne beslissingsstructuren en de regels die ze in het kader van deugdelijk bestuur moeten volgen. “Atypische investeerders hebben meer actieve ondersteuning nodig om alle operationele en technische aspecten te beheren, maar ze staan concurrentieel heel sterk doordat ze snel kunnen handelen”, stelt François de Montpellier. “Atypische investeerders hebben een duidelijke strategische visie en zijn goed gepositioneerd om opportuniteiten te grijpen wanneer deze zich voordoen – zij mogen niet worden onderschat.”
